คู่มือสำหรับเจ้าของที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

5 ขั้นตอนในการหาลูกค้าเพื่อเช่าคอนโดหรือบ้านของคุณ

ก่อนที่จะหาลูกค้าที่จะมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ให้พิจารณาก่อนว่าการให้เช่าเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับสถานการณ์ของคุณหรือไม่ ถ้าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้ครั้งแรกจากผู้พัฒนาโครงการและเป้าหมายหลักของคุณคือการขายในอนาคตอันใกล้ การปล่อยให้ห้องว่างเพื่อรักษาคอนโดหรือบ้านให้ยัง "ใหม่" อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า เพราะจะช่วยเพิ่มมูลค่าในการขาย ในขณะที่ห้องชุดหรือบ้านที่ผ่านการพักอาศัยแล้ว อาจจะมีมูลค่าที่น้อยลง

หากคุณตัดสินใจว่าการให้เช่าเป็นแนวทางที่เหมาะสม การเข้าใจว่าลูกค้าที่มีศักยภาพความเป็นไปได้สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นอย่างไร คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการดึงดูดผู้เช่าเหล่านั้นได้ เจ้าของคอนโดหรือบ้านจำเป็นที่จะต้องมีความรอบคอบมากที่สุด ในขั้นตอนของการลงทุนด้านนี้ เนื่องจากจะเป็นตัวกำหนดความสำเร็จหรือความล้มเหลวในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้

To maximize profits, the lessor must consider the pros and cons of their property’s location. From there, they can start to consider what type of lessee they want to attract and the best ways to entice them via design and marketing. [ps_block_featured]

1. เข้าใจระดับความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเข้าใจระดับความต้องการโดยเฉพาะในตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถช่วยคุณในการตัดสินใจว่า ควรตั้งเรทค่าเช่าที่เท่าไหร่ และสามารถดึงดูดผู้เช่าประเภทใดให้เข้ามาได้บ้าง การขนส่งมวลชนที่ดี มีพื้นที่สีเขียว เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ และย่านใกล้สถานความบันเทิงต่างๆ เช่น ร้านอาหาร บาร์ และห้างสรรพสินค้า ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อความต้องการในตลาด

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง จะช่วยทำให้กลุ่มคนเฉพาะสนใจอสังหาริมทรัพย์ของคุณมากขึ้น ตัวอย่างเช่น หากคอนโดหรือบ้านของคุณอยู่ในย่านที่มีโรงเรียนและมหาวิทยาลัย เป้าหมายครอบครัวหรือนักศึกษาอาจเป็นกลุ่มผู้เช่าที่เหมาะสม หรือการมี โรงพยาบาลเอกชนที่อยู่ใกล้เคียง อาจเป็นไอเดียที่ดี ที่เหมาะสมและตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่เป็นผู้สูงอายุ ก็เป็นได้เช่นกัน

เพื่อให้เข้าใจความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น ควร เปรียบเทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ บนเว็บไซต์ของเรา เพื่อชมการออกแบบตกแต่ง ราคาของคอนโดหรือบ้านแต่ละโครงการหรือย่านต่างๆ เพื่อเห็นความแตกต่างและช่วยให้คุณสามารถมองภาพออกว่าผู้เช่าประเภทใดในตลาดที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ควรพยายามเปิดใจให้กว้าง และปรับความคาดหวังตามตลาดโดยรวม บ่อยครั้งที่ผู้ให้เช่าต้องเผชิญกับทรัพย์สินที่ถูกปล่อยให้ว่างเปล่า สูญเสียรายได้จากการเช่า เพราะไม่ยืดหยุ่นและปรับตัวให้เข้ากับตลาด การเปรียบเทียบราคาในตลาดและปรับตัวตามตลาด สามารถช่วยทำให้การลงทุนของคุณเกิดประสิทธิภาพสูงสุดได้

2. ตัดสินใจเลือกระหว่างผู้เช่าระยะสั้นหรือระยะยาว

การตัดสินใจว่าอยากเน้นผู้เช่าแบบระยะสั้น หรือ ระยะยาว ขึ้นอยู่กับว่า คุณต้องการใช้เวลาในการบริหารดูแลมากน้อยเพียงใด ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ คุณสามารถเรียกเก็บเงินผู้เช่าระยะสั้นในอัตราต่อคืนที่สูงกว่า แต่การเช่าระยะสั้นนี้ มาพร้อมกับความคาดหวังจากผู้เช่าว่าจะได้รับบริการเพิ่มเติม เช่น การเช็คอินและเช็คเอาต์ที่บ่อยครั้ง การดูแลทำความสะอาดที่บ่อยครั้ง พนักงานขับรถรับส่ง และการให้อุปกรณ์เครื่องครัวหรืออื่นๆ

นอกจากบริการเสริมแล้ว คุณจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าสาธารณูปโภค และการตลาดเพิ่มเติมเพื่อให้ห้องมีผู้เข้าพักอย่างสม่ำเสมอ

ในทางกลับกัน ผู้เช่าระยะยาวมักต้องการการบำรุงรักษาน้อยกว่าโดยถ้าคิดค่าธรรมเนียมเป็นเรทราคาต่อคืน อาจจะเป็นราคาที่ต่ำกว่า แต่อาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการแหล่งรายได้แบบ Passive Income คือ สร้างรายรับกลับมาอย่างสม่ำเสมอจากสินทรัพย์ที่ลงทุน เป็นการให้เงินทำงาน และมีเป้าหมายหลักในภายหลังคือการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเพื่อทำกำไรในจังหวะที่เหมาะสม

ในประเทศไทย สัญญาเช่าระยะยาวมักถือว่ามีระยะเวลา 1 ปีขึ้นไป ในขณะที่สัญญาเช่าระยะสั้นอาจเป็นรายครึ่งปีหรือรายเดือน ในบางกรณีก็มีการเช่ารายคืนด้วย

การเช่าระยะสั้นถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่?

การเช่าระยะสั้นในประเทศไทยถูกกฎหมายในบางกรณี แม้ว่า ระยะเวลาเช่าที่ต่ำกว่า 30 วันจะถูกจำกัดเฉพาะทรัพย์สินที่มีใบอนุญาตโรงแรมกฎหมายไทยหลายฉบับมีข้อจำกัดเข้มงวดเกี่ยวกับการดำเนินการที่ได้รับอนุญาต ยกตัวอย่างเช่น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ทำให้การดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์ในพื้นที่ที่ไม่ได้กำหนดไว้สำหรับกิจกรรมดังกล่าวเป็นสิ่งผิดกฎหมาย

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ก็ทำให้การเช่าระยะสั้นเป็นเรื่องยากเช่นกัน การเช่าแบบ Airbnb ที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 30 วันถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายในประเทศไทย เว้นแต่ทรัพย์สินจะจดทะเบียนเป็นโรงแรมตามพระราชบัญญัติ เจ้าของที่พักบางรายโต้แย้งเรื่องนี้ แต่ในปี 2561 คำตัดสินของศาลในหัวหินได้สร้างบรรทัดฐาน โดยปรับเจ้าของที่พักสองรายที่ถูกมองว่าละเมิดพระราชบัญญัติโรงแรม

3. เตรียมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เช่า

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมทรัพย์สินอย่างละเอียดสำหรับผู้เช่าเพื่อ ความพึงพอใจของผู้เช่าและการป้องกันอันตราย- ซึ่งควรรวมถึงการตรวจสอบทรัพย์สินเพื่อหาข้อบกพร่อง ตำหนิ การติดตั้งที่ผิดพลาด และข้ออื่นๆที่เกี่ยวกับด้านความปลอดภัย

สิ่งที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจในการเตรียมทรัพย์สิน ได้แก่:

• การติดตั้งน้ำ เช่น ชักโครก ก๊อกน้ำอ่างล้างหน้า และฝักบัว ไม่รั่วซึม
• เครื่องทำน้ำอุ่นในฝักบัวทำงานได้ดี
• ปลั๊กไฟจ่ายไฟฟ้าและไฟทำงานได้
• เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้บริการ เช่น เตา เครื่องดูดควัน เครื่องซักผ้า และเครื่องอบผ้าทำงานอย่างเหมาะสม
• ไม่มีข้อบกพร่องที่ชัดเจนมากในห้องหรือบ้านตามบริเวณต่างๆ เช่น พื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง และเคาน์เตอร์

และสุดท้าย ห้องหรือบ้านควรได้รับการทำความสะอาดอย่างดี และต้องได้รับการบริการเช็ค หรือล้างเครื่องปรับอากาศก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายเข้ามา

ความรับผิดชอบ ความรับผิด และการประกันภัย

ความรับผิดชอบ ความรับผิด และการประกันภัย เป็นสามปัจจัยสำคัญที่ ผู้ให้เช่าต้องใส่ใจอย่างมาก เมื่อมีการรับผู้เช่าในประเทศไทย ในกรณีของทรัพย์สินที่จดทะเบียนในบริษัทจำกัด ความรับผิดของเจ้าของจะจำกัดอยู่ที่มูลค่าของหุ้นที่สมทบในบริษัท ส่วนเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคลทั่วไป มีความรับผิดไม่จำกัดตามหลักเทคนิค

ความรับผิดของผู้ครอบครองมีผลบังคับใช้ ซึ่งหมายความว่า เจ้าของทรัพย์สินต้องรับผิดชอบต่อความปลอดภัยของผู้เช่า- การเรียกร้องที่อาจเกิดขึ้นอาจมาจากวัสดุอันตรายที่ใช้ในระหว่างการก่อสร้าง ปัญหาด้านโครงสร้าง และปัญหาเกี่ยวกับเครื่องใช้ในห้อง

เจ้าของทรัพย์สินต้องทำประกันภัยตามกฎหมายทรัพย์สินของไทย ซึ่งอาจรวมถึงการประกันความรับผิด การประกันโจรกรรม การประกันอัคคีภัย และแม้แต่การประกันค่าตอบแทนคนงานหากคุณมีพนักงาน

อีกวิธีที่สามารถปกป้องผู้ให้เช่าได้อย่างดี คือการถ่ายภาพ ถ่ายวิดิโอ และแนบรวมกับเอกสารการเช่า หรืออัปเดตร่วมกันกับทางผู้เช่าตั้งแต่ก่อนการย้ายเข้าพัก

4. ออกแบบคอนโดหรือบ้านของคุณ

การดีไซน์รูปแบบอสังหาริมทรัพย์ของคุณ จะส่งผลต่อการดึงดูดประเภทของลูกค้าที่มาเช่า ตามที่คุณคาดหวังได้ หากยูนิตของคุณมีเพียง 1 ห้องนอน และมีอ่างจากุซซี่ในตัว ก็อาจจะเหมาะกับคนโสดหรือพักคนเดียวมากกว่า หากมีห้องนอนใหญ่ และมีห้องเล็กอีกหลายห้อง พร้อมระบบป้องกันความปลอดภัยของเด็ก เป้าหมายผู้เช่ารูปแบบครอบครัวอาจจะเหมาะสมกับรูปแบบห้องประเภทนี้

การใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ และการติดตั้งของตกแต่งบ้านที่สร้างความสวยงาม เป็นอีกส่วนสำคัญในขั้นตอนการออกแบบ สไตล์หรือดีไซน์บางอย่างที่ช่วยทำให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณน่าสนใจและดึงดูด ได้แก่

• การแขวนกระจกบานใหญ่บนผนัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตรงข้ามกับหน้าต่าง สิ่งนี้สามารถสร้างความรู้สึกที่ทำให้ห้องดูกว้างขวาง และมีประโยชน์เพิ่มเติมในการช่วยนำแสงธรรมชาติเข้ามาภายในมากขึ้น
• จัดการวางเฟอร์นิเจอร์ พรม หรือของตกแต่งอย่างเหมาะสม และแยกพื้นที่อเนกประสงค์ให้ดูกว้างขวางที่สุด
• ใช้โทนสีทาผนังหรือวอลเปเปอร์เป็นโทนสีอ่อน เพื่อทำให้ห้องดูโปร่งและกว้างขึ้น

นอกจากนี้ ความคิดที่ดีและสำคัญอีกข้อ คือการเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพและทนทาน วัสดุที่ทำความสะอาดง่าย เพื่อความเหมาะสมในการปล่อยเช่าในระยะยาว ที่อาจจะมีผู้เช่าที่พักอาศัยหลายปีหรือใช้งานเฟอร์นิเจอร์ค่อนข้างเยอะ

5. ทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อให้เช่า

การทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ สามารถช่วยเพิ่มความสนใจในคอนโดหรือบ้านของคุณได้- ซึ่งจะทำเพิ่มโอกาสที่คุณจะได้รับผู้พักอาศัยที่มีคุณภาพ และคุณจะมีศักยภาพในการเลือกได้มากขึ้นอีกด้วย

การทำการตลาดนั้น เริ่มต้นจากการถ่ายรูปภาพที่สวยงาม ชัดเจน มีคุณภาพ ของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ซึ่งเป้าหมายของการถ่ายรูปภาพที่มีประสิทธิภาพนั้น จะช่วยให้ผู้เช่าได้เห็นรูปแบบ การตกแต่งของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆอย่างชัดเจนและเข้าถึงง่ายขึ้น

หากคุณจัดการดูแลการตลาดด้วยตัวคุณเองทั้งหมด คุณสามารถโพสต์รูปภาพ ลงบนเว็บไซต์ของคุณเอง และสร้างแคมเปญการตลาดเพื่อสร้างการเข้าชม ไปยังเว็บไซต์นั้นๆของคุณ รวมทั้งการเพิ่มประสิทธิภาพการค้นหาหรือที่เรียกว่า Search Engine Optimization (SEO) เช่น การจัดรูปแบบเว็บไซต์และการเขียนบทความรวมถึงการโฆษณาบน Google อีกด้วย

นอกเหนือจากการตลาดแล้ว ยังมีงานด้านอื่นๆอีกที่เกี่ยวข้องกับการพบเจอลูกค้า เช่น การพูดคุยตอบคำถาม การคัดกรองผู้เช่าที่มีศักยภาพ การจัดการวันเข้าพักของลูกค้า

การจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

การจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อ ช่วยทำการตลาด และบริการลูกค้าที่จะเป็นผู้เช่าของคุณ เป็นตัวเลือกที่ช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าของทรัพย์ ทั้งรายใหญ่และรายย่อย

ในประเทศไทยนั้น บริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ควรได้รับใบอนุญาต TREBA อย่างถูกต้อง เช่นเดียวกับ บริษัท PropertySights Real Estate- ประโยชน์ที่คุณจะได้จากความเชี่ยวชาญของทีมเรา มีหลายประการ รวมถึงการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในตลาดอสังหาริมทรัพย์กับกลุ่มเป้าหมายของคุณ กับตัวแทนอื่นๆที่มีชื่อเสียงหลากหลาย และช่องทางการทำตลาดที่เชื่อถือได้

บริษัทหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ คิดอัตราค่าคอมมิชชั่นมาตรฐานตามระยะเวลาเช่า โดยทั่วไปจะรวมบริการด้านการตลาด การดูแลจัดเตรียมเอกสานสัญญาเช่า และการจัดการวันย้ายเข้า - ย้ายออก ของผู้เช่า โดยค่าคอมมิชชั่นมีดังนี้:

• • คอมมิชชั่น เท่ากับ ค่าเช่า 2 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 3 ปี
  • คอมมิชชั่น เท่ากับ ค่าเช่า 1.5 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 2 ปี
  • คอมมิชชั่น เท่ากับ 1 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 1 ปี
  • คอมมิชชั่น เท่ากับ ค่าเช่า 0.5 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 6 เดือน

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ภาระผูกพันอย่างต่อเนื่องสำหรับเจ้าของทรัพย์ซึ่งเกี่ยวข้องกับการเตรียมสัญญา การจัดการเงินมัดจำการจ่ายค่าเช่า การทำความสะอาดและจัดระเบียบห้องสำหรับผู้เช่าใหม่ และการช่วยเหลือผู้เช่าตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า

ในขณะที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายจัดการหน้าที่เหล่านี้ด้วยตนเอง แต่เจ้าของอีกหลายๆท่าน มองว่าสะดวกกว่าในการ ใช้บริการ property management services หรือ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ซึ่งสำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ หรือไม่มีเวลาดูแลส่วนนี้ จะมั่นใจได้ว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การดูแลของมืออาชีพ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช้เวลานานแค่ไหน ในการหาผู้เช่า?

โดยปกติ จะใช้เวลา 1-3 เดือน เพื่อหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ แต่อย่างไรก็ตามก็ขึ้นอยู่ปัจจัยหลายประการด้วย ได้แก่:

• การตกแต่งภายในของยูนิต ทัศนียภาพ วิวภายนอก และรูปแบบของ floorplan
• ราคาเช่า เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงกัน
• สภาพเศรษฐกิจโดยรวม
• อายุของอาคาร
• ทำเลที่ตั้งของคอนโดหรือบ้าน
• ประสิทธิภาพของการทำการตลาด

จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า?

หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าจะมีผลบังคับใช้หากวันครบกำหนดชำระค่าเช่าผ่านไปแล้ว อาจมีระยะเวลาผ่อนผันไม่กี่วัน ตามด้วยค่าธรรมเนียมการชำระค่าเช่าที่ล่าช้าค้างชำระรายวัน โดยเป็นเวลา 1-2 สัปดาห์ แต่หากผู้เช่ายังไม่ได้จ่ายเงินหลังจากนั้น ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ที่จะยืดห้องคืน และผู้เช่าจะต้องย้ายออกโดยทันที

การแก้ไข พ.ร.บ. การควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ระบุว่าหากผู้เช่าไม่ชำระเงินตามปกติ ผู้ให้เช่าสามารถห้ามไม่ให้พวกเขาเข้าไปในทรัพย์สินได้ กฎหมายฉบับเดียวกันนี้อนุญาตให้ผู้ให้เช่าเก็บเงินมัดจำ 3 เดือนเป็นเงินประกัน ซึ่งสามารถยึดได้หากผู้เช่าละเมิดสัญญาเช่า

ข้อมูลใดบ้างที่สัญญาเช่าในประเทศไทยควรมี?

วีซ่า lease agreement in Thailand should contain the following information:

• ระยะเวลาการเช่า (Lease term)
• ข้อมูลผู้เช่า (Tenant information) รวมถึง ชื่อ นามสกุล ของสมาชิกทุกคนที่อาศัยอยู่ในคอนโดหรือบ้าน
• ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Property information) รวมถึงที่อยู่และชื่อเจ้าของ
• รายละเอียดเงินประกัน (Security deposit details) รวมถึงจำนวนเงินและเงื่อนไข
• รายละเอียดค่าเช่า (Rent details) ระบุจำนวนเงิน วันครบกำหนดชำระ และนโยบายค่าปรับการชำระเงินล่าช้า
• ผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาคอนโดหรือบ้าน
• เฟอร์นิเจอร์ (Furnishings) โดยมีรูปภาพก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายเข้า พร้อมทั้งราคาการซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ในกรณีที่เกิดความเสียหายจากผู้เช่า
• นโยบาย ข้อจำกัด และกฎเกณฑ์เพิ่มเติมต่างๆ เช่น สัตว์เลี้ยง ที่จอดรถ และการให้เช่าช่วง

For more information on renting out real estate in Thailand, contact PropertySights Real Estate’s team of licensed professionals today.