ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (SBT) คืออะไร?
ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ SBT เป็นประเภทของภาษีที่ เรียกเก็บจากกำไรของกิจกรรมทางธุรกิจบางประเภท ตามที่ระบุไว้ในหมวด 5 ของประมวลรัษฎากรไทย โดยอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในนั้น ภาษีนี้ถูกนำมาใช้ในปี พ.ศ. 2535 แทนที่ภาษีการค้า และมุ่งเป้าไปที่ธุรกิจที่ไม่อยู่ในขอบข่ายของภาษีมูลค่าเพิ่ม
การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ถือว่าเป็นการค้า (ทำเพื่อกำไร) จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/5 ของประมวลรัษฎากร ในกรณีเหล่านั้น อัตราภาษีคือ 3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทรัพย์สิน แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า อย่างไรก็ตาม ยอดรวมของการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% นั้นยังต้องเสียภาษีท้องถิ่นอีก 10% ซึ่งหมายความว่าจำนวนเงินที่ต้องชำระในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะจริงๆ แล้วคือรวมทั้งสิ้น 3.3%
ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบตาม กฎหมายภาษีและทรัพย์สินไทยไม่ว่าจะได้มาอย่างไร ตราบใดที่ขายเพื่อกำไร รายการประกอบด้วย:
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- คอนโดมิเนียม
- ที่ดินว่างเปล่า
- ทาวน์เฮ้าส์
- บ้าน
- วิลล่า
วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์
ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์คำนวณโดยนำ ราคาขายหรือ ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) มาคูณด้วย 3.3% ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างจริงของการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ
| ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม | สำหรับคอนโดมิเนียมในย่านวัฒนาที่มีราคาขายอยู่ที่ 6.4 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท คุณจะต้องใช้จำนวนที่สูงกว่าในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะดังนี้: 6,400,000 x 3.3% = 211,200 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับบ้าน | สำหรับบ้านในย่านห้วยขวางที่มีราคาขายอยู่ที่ 60 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 55 ล้านบาท คุณจะต้องใช้จำนวนที่สูงกว่าในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะดังนี้: 60,000,000 x 3.3% = 1,980,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับที่ดินเปล่า | สำหรับที่ดินว่างเปล่าขนาด 2,848 ตารางเมตรในย่านสาทรที่มีราคาขายอยู่ที่ 650,000,000 บาท และราคาประเมินอยู่ที่ 680,000,000 บาท คุณจะต้องใช้จำนวนที่สูงกว่าในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะดังนี้: 680,000,000 x 3.3% = 22,440,000 บาท |
ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีการโอนอสังหาริมทรัพย์?
บุคคลที่มีหน้าที่ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้สามารถต่อรองได้ และในบางครั้งผู้ซื้ออาจทำการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะทั้งหมดหรือบางส่วนตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย
ในระหว่างการ โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นเรื่องปกติที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องหารือและตกลงกันในเรื่องนี้ก่อนที่จะทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสมบูรณ์
การชำระภาษีธุรกิจเฉพาะที่สำนักงานที่ดินต้องทำอย่างไร?
ในการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายต้องชำระเงินทั้งหมดต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินกระบวนการนี้ประกอบด้วยการที่ผู้ขายกรอกและยื่นแบบฟอร์ม ภ.ธ.40 พร้อมทั้งชำระทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย ยอดรวมของภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องชำระจะรวมถึงอัตราพื้นฐาน 3% และภาษีท้องถิ่นอีก 10% ที่คำนวณจากภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น ทำให้ยอดรวมทั้งหมดเป็น 3.3%
ขั้นตอนการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ที่กรมที่ดินมีอะไรบ้าง?
ขั้นตอนการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะที่กรมที่ดินประกอบด้วย 3 ขั้นตอนหลัก คือ:
- กรอกแบบฟอร์ม ภ.ธ.40 โดยใช้มูลค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาขายและราคาประเมินเป็นฐานในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ยื่นแบบฟอร์มพร้อมกับเอกสารประกอบที่แสดงราคาซื้อขาย ซึ่งอาจรวมถึงสัญญาจำนองหากมี หรือสัญญาซื้อขาย
- ผู้ขายต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะพร้อมกับภาษีท้องถิ่น (รวมทั้งสิ้น 3.3%) และภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)
การแจ้งราคาขายต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นสิ่งที่ถูกกฎหมายหรือไม่?
ไม่ การแจ้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช่สิ่งที่ถูกกฎหมาย-ภาษีธุรกิจเฉพาะจำเป็นต้องคำนวณจากราคาที่ตกลงกันในสัญญาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า การแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงเป็นสิ่งผิดกฎหมายและอาจนำไปสู่การถูกปรับตั้งแต่ 2,000 ถึง 200,000 บาท ตามมาตรา 37 วรรค 2 แห่งประมวลรัษฎากรไทย
ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ?
เอกสารประกอบหลักที่จำเป็นในการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่:
- หลักฐานการเป็นเจ้าของเช่นโฉนดที่ดินหรือคอนโด
- บัตรประจำตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทาง
- ทะเบียนบ้าน ถ้ามี
- ทะเบียนสมรสหรือใบ่หย่า ถ้ามี
- สัญญาซื้อขาย
เงื่อนไขการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์
มีเงื่อนไขหลัก 4 ประการสำหรับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ โดยบางเงื่อนไข เอื้อประโยชน์แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ ในประเทศไทย ดังนี้
1. การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณเป็นเวลา อย่างน้อย 1 ปี เป็นหนึ่งในวิธีการได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ในการระบุอสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ คุณจะต้องไปที่สำนักงานที่ดินและลงทะเบียนตัวเองในทะเบียนบ้าน (สมุดทะเบียนบ้าน) ของอสังหาริมทรัพย์นั้น
คนไทยและผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรสามารถลงทะเบียนใน ทะเบียนบ้าน เล่มสีน้ำเงิน (ท.ร.14) ในขณะที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นชาวต่างชาติที่พำนักชั่วคราวต้องใช้ทะเบียนบ้านเล่มสีเหลือง (ท.ร.13) การดำเนินการนี้จะเป็นการระบุอย่างเป็นทางการว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ ซึ่งจะทำให้ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
2. การรักษากรรมสิทธิ์เป็นเวลา 5 ปี
การรักษากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 5 ปีหรือนานกว่านั้นเป็นการพิสูจน์ว่าคุณไม่ได้ เพียงแค่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลกำไรระยะสั้น รัฐบาลถือว่าเป็นการถือครองเพื่อการอยู่อาศัยและไม่เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
การเริ่มนับระยะเวลาการถือครองเริ่มจากวันถัดจากวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการครอบครอง ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมที่ซื้อและจดทะเบียนเป็นเจ้าของเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2558 จะมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะหากมีการโอนและจดทะเบียนให้กับเจ้าของใหม่ในวันที่ 23 เมษายน 2563 หรือหลังจากนั้น
3. การโอนกรรมสิทธิ์ผ่านการสืบทอดมรดก
การโอนกรรมสิทธิ์ผ่านการสืบทอดมรดกโดยทั่วไปหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อาจต้องเสียภาษีมรดกขึ้นอยู่กับประเภทของการโอน
ตามข้อกำหนด กฎหมายมรดกของประเทศไทย- อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับเป็นมรดกแบ่งเป็นการโอนในขณะที่เจ้าของเดิมยังมีชีวิตอยู่และเสียชีวิตแล้ว ในกรณีที่เจ้าของเดิมยังมีชีวิตอยู่ มีหมวดหมู่ดังต่อไปนี้:
- บุตรที่ชอบด้วยกฎหมายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับทรัพย์สินที่ได้รับเป็นมรดก
- บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหากเจ้าของถือครองทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปีหรือไม่ได้จดทะเบียนเป็นที่อยู่อาศัยหลัก มิฉะนั้นต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- ญาติอื่นๆ ที่ไม่ใช่บุตรต้องเสียทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
หากเจ้าของเดิมเสียชีวิตแล้ว ภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่มีผลบังคับใช้กับผู้ที่รับมรดกอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
มีภาษีทางเลือกในกรณีที่ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่?
มี ในกรณีที่ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีภาษีทางเลือกที่เรียกว่า อากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5- อากรแสตมป์นี้จะคำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) ดังนั้น แม้ว่าคุณจะสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ได้ คุณก็ยังคงต้องชำระอากรแสตมป์ในอัตราที่ต่ำกว่า
ในการชำระอากรแสตมป์ในประเทศไทย คุณต้องไปที่สำนักงานสรรพากร (หรือสำนักงานเขต หากไม่ได้อยู่ในกรุงเทพฯ) และยื่นแบบฟอร์ม อ.ส.4 คุณจะต้องชำระอากรแสตมป์ที่เกี่ยวข้องในขณะที่ยื่นส่งแบบฟอร์ม
หากคุณพร้อมที่จะก้าวไปสู่ขั้นตอนต่อไปในการเป็นเจ้าของ หรือมีคำถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นที่ในละแวกนี้ สามารถพูดคุยกับหนึ่งในทีมงานในท้องที่ที่มีประสบการณ์ของเราโดย ติดต่อบริษัท PropertySIghts Real Estate เรามุ่งมั่นที่จะหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณและยินดีให้ความช่วยเหลือเสมอ
ไทย 
English 
