การรีไฟแนนซ์บ้านในประเทศไทยหมายถึงการเปลี่ยนสินเชื่อบ้านเดิมของคุณด้วยสินเชื่อใหม่ ซึ่งโดยทั่วไปเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง โดยปกติธนาคารจะอนุญาตให้ทำได้หลังจากผ่าน 3 ปีแรกของสินเชื่อเดิมไปแล้ว การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยลดยอดผ่อนชำระต่อเดือนและต้นทุนรวมของคุณได้ แต่ก็มีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าจดทะเบียนจำนอง 0.01% ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประเมินราคา และค่าอากรแสตมป์
การรีไฟแนนซ์บ้านในประเทศไทยคืออะไร?
การรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ (refinance) ในประเทศไทยคือกระบวนการ เปลี่ยนสินเชื่อบ้านเดิมไปเป็นสินเชื่อใหม่ โดยทั่วไปในเมืองไทย ธนาคารมักจะไม่อนุญาตให้ทำจนกว่าจะผ่านไปอย่างน้อย 3 ปีของอายุสินเชื่อ
กระบวนการรีไฟแนนซ์บ้านมักมาพร้อมกับค่าธรรมเนียมและค่าประกันหลายรายการ ซึ่งอาจทำให้การตัดสินใจน่าสนใจน้อยลงสำหรับบางคนเมื่อเทียบกับคนอื่น อย่างไรก็ตาม การยื่นขอนี้ยังเปิดโอกาสให้เปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอาจช่วยลดต้นทุนรวมของสินเชื่อได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์
หลังจากการรีไฟแนนซ์บ้านได้รับการอนุมัติและลงนามในสัญญาแล้ว คุณจะต้องชำระค่างวดรายเดือนให้กับสถาบันการเงินแห่งใหม่แทนแห่งเดิม โดยสมมติว่าคุณรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น
ลองดูตัวอย่างการรีไฟแนนซ์ สมมติว่ามีสินเชื่อบ้านสำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3 ล้านบาท โดยไม่มีเงินดาวน์ ระยะเวลาสินเชื่อ 30 ปี (360 งวด) และอัตราดอกเบี้ย 4.5% ยอดชำระรวมเมื่อสิ้นสุดสินเชื่อจะเท่ากับ 5,472,144 บาท หรือ 15,200 บาทต่อเดือน
การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อัตรา 3.5% หลังจากผ่านไป 3 ปี จะส่งผลให้ยอดชำระอยู่ที่ 5,053,200 บาท (รวมการชำระในช่วง 3 ปีแรก) หรือ 13,900 บาทต่อเดือนตลอด 27 ปี หากต้นทุนการรีไฟแนนซ์ไม่แพงจนเกินไป การรีไฟแนนซ์อาจช่วยให้ประหยัดได้มากขึ้นโดยรวม
ทางเลือกอื่นนอกจากการรีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?
ทางเลือกอื่นนอกจากการรีไฟแนนซ์บ้านคือการรีเทนชันสินเชื่อบ้าน ซึ่งหมายถึง การลดอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันกับธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อบ้านเดิม ขึ้นอยู่กับอัตราที่เสนอ วิธีนี้อาจเป็นประโยชน์ทางการเงินและยังช่วยลดเอกสารที่จำเป็นสำหรับการยื่นขอสินเชื่อใหม่ได้อีกด้วย
โดยทั่วไป กระบวนการยื่นขอรีเทนชันสินเชื่อไม่ต้องส่งเอกสารใหม่อย่างเช่นเอกสารแสดงตน เอกสารแสดงรายได้ และหลักประกัน ระยะเวลาดำเนินการส่วนใหญ่จะใช้ไปกับการตรวจสอบประวัติการชำระเงินที่ผ่านมาของผู้กู้ และค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 0.01% ก็มักได้รับการยกเว้นด้วย
เหตุผลในการรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ของคุณมีอะไรบ้าง?
เหตุผลหลัก 5 ประการในการรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ของคุณคือ:
- การเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง กว่าที่คุณตกลงไว้ในสินเชื่อเดิม สิ่งนี้สามารถลดยอดดอกเบี้ยรวมในระยะยาวได้หากอัตราเดิมของคุณสูง
- การกู้สินเชื่อใหม่เพื่อ นำไปจ่ายค่าปรับปรุงบ้าน หรือนำไปลงทุนในโครงการอื่น
- ความต้องการ เปลี่ยนจากสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวไปเป็นอัตราคงที่ หรือในทางกลับกัน รูปแบบหนึ่งอาจดูได้เปรียบในตอนที่ยื่นขอสินเชื่อเดิม แต่สิ่งนั้นอาจเปลี่ยนไปตามสภาพแวดล้อมทางการเงินมหภาคโดยรวม
- การยืดระยะเวลาสินเชื่อ วิธีนี้สามารถลดค่างวดรายเดือนลงได้ และอาจเป็นทางเลือกที่ควรพิจารณาหากคุณผ่อนชำระสินเชื่อมาแล้วหลายปีและ กำลังประสบปัญหาในการชำระเงิน ข้อเสียคือต้นทุนรวมของสินเชื่อจะเพิ่มขึ้น
- การปรับปรุงคะแนนเครดิต หากคุณกู้สินเชื่อเดิมในขณะที่มีคะแนนเครดิตไม่ดี การปรับปรุงการเงินส่วนบุคคลและ เห็นคะแนนนั้นดีขึ้น อาจเป็นเหตุผลให้รีไฟแนนซ์ เพราะอาจนำไปสู่อัตราที่ผ่อนปรนมากขึ้น
หลักประกันประเภทใดบ้างที่สามารถใช้ในการรีไฟแนนซ์ได้?
หลักประกัน 7 ประเภทหลักที่สามารถใช้ในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านได้คือ:
-
- บ้าน
- ทาวน์เฮาส์
- อาคารพาณิชย์
- คอนโด
- ที่ดินเปล่า
- การปรับปรุงต่อเติมบ้าน
- การรีไฟแนนซ์สินเชื่อจากสถาบันอื่น
การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านปัจจุบันของคุณมีข้อดีอะไรบ้าง?
ข้อดีหลักของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านปัจจุบันของคุณมีดังนี้:
- มอบประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง สิ่งนี้สามารถ ช่วยคุณประหยัดเงิน ได้ในระยะยาว ตราบใดที่เงินที่ประหยัดได้มากกว่าต้นทุนในการยื่นขอใหม่
- สร้าง ระยะเวลาผ่อนชำระสินเชื่อที่สั้นลง นี่เป็นหนึ่งในเกณฑ์ของการรีไฟแนนซ์บ้านในอุดมคติ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีเงินทุนเพิ่มขึ้นและสัญญาปัจจุบันไม่อนุญาตให้ชำระเงินก้อนใหญ่ขึ้นจนกว่าจะถึงภายหลัง
- ค่างวดรายเดือนที่ต่ำลง ในทางกลับกัน หากคุณกำลังลำบากในการชำระเงิน การ ปรับโครงสร้างสินเชื่อเพื่อลดค่างวดรายเดือน อาจเป็นทางเลือกระยะสั้นที่จำเป็น
- เปิดโอกาสให้คุณ ถอนมูลค่าส่วนเกิน (equity) ออกมาเป็นเงินสดเพื่อวัตถุประสงค์อื่น เช่น การต่อเติมบ้าน การปรับปรุง หรือแม้แต่การลงทุนที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันของคุณ
การรีไฟแนนซ์บ้านมีข้อเสียหรือไม่?
มี การรีไฟแนนซ์บ้านอาจมีข้อเสีย เช่น ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์ไม่คุ้มค่า กับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายที่เพิ่มเข้ามาจากต้นทุนปกติภายใต้ กฎหมายและภาษีอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถึงแม้จะมี การลดค่าธรรมเนียมการจำนองโดยรัฐบาลไทย ก็ยังคิดเป็นเพียง 0.01% ของมูลค่าเงินกู้ทั้งหมด ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการยื่นขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทยยังรวมถึง:
- เบี้ยประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาทต่อปี โดยปกติแนะนำให้ทำความคุ้มครอง 3-6 ปี
- ค่าประเมินหลักประกันประมาณ 3,000-5,000 บาท
- อากรแสตมป์ 0.05% ของเงินต้นจำนอง
- ค่าธรรมเนียมการยื่นขอสินเชื่ออาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน
นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงที่จะก่อหนี้เพิ่มขึ้นหากคุณรีไฟแนนซ์เพื่อนำเงินไปชำระการลงทุนอื่น ๆ หรือใช้เป็นเครื่องมือในการชำระหนี้ดอกเบี้ยสูงในปัจจุบัน
สุดท้ายนี้ การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านอาจส่งผลกระทบต่อคะแนนเครดิตของคุณ เนื่องจากจะมีการเปิดการตรวจสอบประวัติเครดิตของคุณครั้งใหม่
เอกสารใดบ้างที่จำเป็นสำหรับการยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน?
เอกสาร 3 หมวดหลักที่จำเป็นสำหรับการยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน ได้แก่ เอกสารที่ระบุข้อมูลส่วนบุคคล รายได้ และรายละเอียดหลักประกัน เอกสารข้อมูลส่วนบุคคลหลักที่จำเป็น ได้แก่ สำเนาของ:
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- ใบเปลี่ยนชื่อสกุล (ถ้ามี)
- บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส (ถ้ามี)
- ทะเบียนสมรสหรือใบหย่า (ถ้ามี)
- ใบมรณบัตรและทะเบียนสมรสในกรณีของหญิงม่าย
เอกสารด้านรายได้หลักที่จำเป็น ได้แก่:
- สำหรับผู้มีรายได้ประจำ: สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือนหรือหนังสือรับรองการทำงาน สำเนารายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน และหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ในบางกรณี
- สำหรับผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว: สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนการค้า สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นรวมถึงผู้กู้ทั้งหมด สำเนารายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง 12 เดือนทั้งของบุคคลและของกิจการ และสำเนาแบบ ภ.พ.30 (แบบแสดงรายการภาษีมูลค่าเพิ่ม) หรือแบบ ภ.ง.ด.50 (แบบแสดงรายการภาษีเงินได้สำหรับบริษัทและนิติบุคคล)
เอกสารด้านหลักประกันหลักที่จำเป็น ได้แก่ สำเนาของ:
- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- สัญญาจำนองที่มีอยู่เดิม
- สัญญาเงินกู้กับสถาบันการเงินเดิม
- ใบเสร็จการชำระเงินงวดสินเชื่อย้อนหลัง 12 เดือน
มีคุณสมบัติด้านการทำงานสำหรับการยื่นขอรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านหรือไม่?
มี โดยมีคุณสมบัติด้านการทำงานสำหรับการยื่นขอรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านสำหรับกลุ่มอาชีพหลัก 3 ประเภท ได้แก่ อาชีพอิสระ พนักงานบริษัทหรือข้าราชการ และเจ้าของกิจการ
ผู้ประกอบอาชีพอิสระ (ฟรีแลนซ์) ต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ต่อไปนี้:
- รายได้ต่อเดือนอย่างน้อย 15,000 บาท
- มีประสบการณ์ในอาชีพ 1 ปี
- อายุระหว่าง 20 ถึง 65 ปี
- สัญชาติไทย
พนักงานบริษัทหรือข้าราชการต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ต่อไปนี้:
- รายได้ต่อเดือนอย่างน้อย 15,000 บาท
- มีประวัติการทำงานอย่างน้อย 6 เดือน
- อายุระหว่าง 20 ถึง 65 ปี
- สัญชาติไทย
เจ้าของกิจการต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ต่อไปนี้:
- รายได้ต่อเดือนอย่างน้อย 50,000 บาท
- ดำเนินกิจการมาแล้วอย่างน้อย 2 ปี
- อายุระหว่าง 20 ถึง 65 ปี
- สัญชาติไทย
ธนาคารที่ดีที่สุดสำหรับสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านในปี 2024
5 อันดับธนาคารพาณิชย์ที่ดีที่สุดในประเทศไทย สำหรับสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านในปี 2024 ได้แก่:
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้วงเงินกู้สูงสุด 2.5 ล้านบาทต่อคนต่อหลักประกัน และมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ที่ 2.98%
- ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ให้วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับราคาประเมินทรัพย์สินเต็มจำนวน และอัตราดอกเบี้ย 3.14%
- ธนาคารธนชาต ให้วงเงินกู้สูงสุด 50 ล้านบาท และอัตราดอกเบี้ย 3.39%
- ธนาคารกรุงไทย ให้วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับราคาประเมินทรัพย์สินเต็มจำนวน และอัตราดอกเบี้ย 3.4%
- ธนาคารไทยพาณิชย์ ให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกินยอดสินเชื่อเดิม และอัตราดอกเบี้ย 3.42%
