คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ภายใต้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดแบบ Freehold ในชื่อของตนเองได้ ภายในโควต้าต่างชาติ 49% ของแต่ละอาคาร แต่ไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง การถือครองที่ดินจึงต้องดำเนินการผ่านบริษัทไทยหรือการเช่าระยะยาว (Leasehold) การซื้อขายจะมีค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีต่าง ๆ ตามมา ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ

นิยามของคอนโดในประเทศไทยตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยคืออะไร?

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อาคารชุดหมายถึงอาคารที่พักอาศัยซึ่งเปิดให้มีกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในห้องชุดภายในโครงการ และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง คุณสามารถถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดได้เป็นรายบุคคล และได้รับโฉนด (Chanote)

การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

ภายใต้มาตรา 19 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับแก้ไข พ.ศ. 2551 ชาวต่างชาติสามารถซื้อและได้รับกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในคอนโดได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยข้อนี้ระบุว่า พื้นที่ใช้สอยรวมของอาคารชุดใด ๆ ที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์จะต้องไม่เกิน 49% ส่วนที่เหลืออีก 51% สามารถซื้อได้โดยพลเมืองไทยเท่านั้น

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ของโฉนดที่ดินไทยสำหรับคอนโดในประเทศไทยได้ และสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดิน เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้าน และวิลล่าโดยอ้อมได้ผ่านบริษัทไทยหรือโครงสร้างแบบเช่าระยะยาว (Leasehold) ผู้ซื้อรายใหม่สามารถเริ่มต้นได้ด้วยคู่มือการซื้อบ้านหลังแรกของเรา หรือคู่มือการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ส่วนเจ้าของสามารถลดต้นทุนในภายหลังได้โดยการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน

ข้อยกเว้นนี้ ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 96 ของประมวลกฎหมายที่ดิน จำกัดไว้ที่ 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร หรือ 400 ตารางวา หรือ 0.3953 เอเคอร์ หรือ 17,222 ตารางฟุต) ของที่ดิน และต้องมาพร้อมกับการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดในประเทศไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาทจากต่างประเทศเป็นระยะเวลาห้าปี โดยบุคคลต่างชาติดังกล่าวจะได้รับสิทธิพิเศษในการถือครองที่ดินได้สูงสุดถึง 400 ตารางวา ในบางกรณี สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อาจให้ข้อยกเว้นอื่น ๆ ได้เช่นกัน

ความแตกต่างระหว่างกรรมสิทธิ์แบบ Freehold และ Leasehold คืออะไร?

ความแตกต่างระหว่างกรรมสิทธิ์แบบ Freehold และ Leasehold คือ เจ้าของแบบ Freehold มักจะมีสิทธิอย่างเต็มที่และถาวรในอาคารและที่ดินนั้น ๆ ซึ่งหมายความว่าไม่มีข้อจำกัดในการโอนหรือการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ยังขายต่อได้ดีกว่าและมีต้นทุนภาษีโดยรวมต่ำกว่าด้วย

ในทางกลับกัน เจ้าของแบบ Leasehold จะทำสัญญาในระยะเวลาจำกัด และโดยปกติจะมีสิทธิที่จำกัด เมื่อซื้อสิทธิการเช่าระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาเรื่องต่าง ๆ เช่น ข้อกำหนดเกี่ยวกับการโอนสิทธิ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และระยะเวลาของสัญญาเช่า

ข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?

ข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าได้ จึงถูกจำกัดให้ซื้อได้เพียงคอนโดเท่านั้น เนื่องจากที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์และอยู่ในการดูแลของคนไทย

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติยังมีทางเลือกในการครอบครองที่ดิน วิธีที่นิยมมากที่สุดคือการจัดตั้งบริษัทจำกัดของไทยให้เป็นเจ้าของที่ดินแทนคุณ อีกวิธีหนึ่งคือการทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน

วิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อที่ดิน บ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าคืออะไร?

วิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อที่ดิน บ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าในประเทศไทยคือการจัดตั้งบริษัทไทยในท้องถิ่น ซึ่งอาจเป็นบริษัทของคุณเองที่จดทะเบียนในประเทศไทยก็ได้ แต่ผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนไทยอย่างน้อย 51%

สิ่งสำคัญที่สุดที่ควรรู้เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย

ก่อนเริ่มต้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีหลายสิ่งที่คุณควรรู้ ได้แก่:

• ศึกษาสิทธิของคุณตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยควรปรึกษากับทนายความ
• ไปที่สำนักงานที่ดินและขอข้อมูลทั้งหมดที่หาได้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น
• ค้นหาและตรวจสอบข้อมูลของผู้ขาย
• ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายอย่างรอบคอบ ซึ่งรวมถึงรายละเอียดต่างๆ เช่น รายละเอียดของยูนิตและราคาที่ตกลงกัน
• มีเอกสารหลายอย่างที่ต้องเตรียมสำหรับการจดทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) ซึ่งเป็นการลงทะเบียนถิ่นที่อยู่ของคุณในคอนโดที่คุณซื้อ และอาจช่วยลดภาษีเมื่อคุณขายคอนโดในอนาคต
• ผู้ขายต้องจัดเตรียมหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด (ฝ่ายบริหารจัดการอาคารชุด) ที่ระบุว่าคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ 51% และรับรองว่าไม่มีค่าใช้จ่ายค้างชำระ
• เตรียมพร้อมสำหรับการชำระค่าส่วนกลางคอนโดเป็นรายปี และภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน?

เมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน คุณจะต้องใช้เอกสารดังต่อไปนี้ (ดูคู่มือการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แบบทีละขั้นตอนฉบับเต็มของเรา):

• สัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้ว
• โฉนดที่ดิน
• หนังสือรับรองปลอดหนี้ (Debt-Free Certificate)
• หนังสือรับรองว่าพื้นที่ของอาคารชุดมีคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ 51%
• สำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย และตราประทับเข้าเมืองของชาวต่างชาติ
• แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) สำหรับชาวต่างชาติ – ผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นพำนัก

มีภาษีอะไรบ้างที่เกี่ยวข้องในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?

ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีภาษีหลัก 4 ประเภทที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (ดูรายละเอียดทั้งหมดของภาษีในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ที่นี่):

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ภาษีในอัตรา 3.3% คิดจากราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ราคาประเมินอย่างเป็นทางการ) โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ณ ขณะที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีนี้ใช้กับเจ้าของที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา หรือกรณีที่เจ้าของแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยเป็นที่อยู่หลักและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเล่มเหลือง/น้ำเงิน (ทะเบียนบ้าน) เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี
• อากรแสตมป์ ภาษีในอัตรา 0.5% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเรียกเก็บในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินอย่างเป็นทางการ
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดเป็น 1% ของราคาประเมินหรือราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ (แล้วแต่ว่าจำนวนใดสูงกว่า) สำหรับนิติบุคคล และคิดในอัตราก้าวหน้าสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา โดยอ้างอิงจากราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ ระดับภาษีเงินได้ และระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลมีการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเป็นระยะ เพื่อกระตุ้นตลาด ในประเทศไทย ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์คำนวณจากราคาประเมินอย่างเป็นทางการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนราคาตลาด ด้วยเหตุนี้ ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจึงอาจได้รับประโยชน์

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้พยายามทำให้ราคาประเมินสะท้อนมูลค่าตลาดได้แม่นยำยิ่งขึ้นตั้งแต่ปี 2022 ผ่านวิธีการประเมินมูลค่าแบบใหม่ โดยเฉพาะในกรณีของคอนโด

นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บค่าใช้จ่ายอะไรบ้างสำหรับคอนโด?

โดยทั่วไป นิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางและค่าบริหารจัดการรายปีสำหรับแต่ละยูนิต โดยคำนวณจากขนาดพื้นที่กรรมสิทธิ์เป็นตารางเมตร ค่าใช้จ่ายเหล่านี้นำไปใช้กับสิ่งต่าง ๆ เช่น ค่ารักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด และการบำรุงรักษาลิฟต์ นอกจากนี้ยังมี‘เงินกองทุน’ (sinking fund) ที่จ่ายครั้งเดียว ซึ่งคำนวณจากขนาดของยูนิตและชำระเมื่อซื้อยูนิต เงินนี้นำไปใช้กับการพัฒนาและการซ่อมแซมขนาดใหญ่ของอาคาร

มีภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยหรือไม่?

มี โดยมีภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีสำหรับทั้งชาวต่างชาติและคนไทยในประเทศไทย ซึ่งกำหนดขึ้นผ่านพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อัตราภาษีกำหนดไว้ที่ 0.3% ของราคาประเมิน (ซึ่งมีการประเมินใหม่ทุก ๆ สี่ปี) ของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง ณ วันที่ 1 มกราคม และต้องชำระตั้งแต่เดือนเมษายนของปีเดียวกัน

มีภาษีมรดกสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทยหรือไม่?

มี ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 มรดกใด ๆ ที่มีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทจะต้องเสียภาษี รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยเสียภาษีในอัตรา 5% สำหรับทายาทที่เป็นญาติ และ 10% สำหรับบุคคลอื่น ส่วนคู่สมรสจะไม่ต้องเสียภาษีไม่ว่ามูลค่าจะเป็นเท่าใด ตามกฎหมายมรดกของไทย.

ภาษีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?

ภาษีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจัดอยู่ในหมวดเดียวกับรายได้หรือธุรกรรมทางธุรกิจประเภทอื่น อย่างไรก็ตาม หากอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของบุคคลหรือกลุ่มบุคคลที่อยู่อาศัยเอง ก็จะไม่ต้องเสียภาษีดังกล่าว ด้วยเหตุนี้ จำนวนเงินรวมจึงผันแปรอย่างมาก โดยขึ้นอยู่กับระดับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) และคำนวณโดยนำค่าลดหย่อนต่าง ๆ มาพิจารณาด้วย

ภาษีโรงเรือนและที่ดินอัตรา 12.5% ของค่ารายปีนั้น ถูกยกเลิกไปแล้วตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และไม่มีการจัดเก็บตั้งแต่ปีภาษี 2563 เป็นต้นมา การแบ่งค่าเช่าระหว่างตัวอสังหาริมทรัพย์กับเฟอร์นิเจอร์และบริการเคยเป็นวิธีลดภาษีตัวที่ถูกยกเลิกไปแล้วนั้น ปัจจุบันจึงไม่ได้ช่วยลดอะไร เพราะภาษีที่มาแทนไม่ได้คำนวณจากค่าเช่า

สิ่งที่ใช้อยู่ในปัจจุบันคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่จากรายได้ค่าเช่า ห้องชุดหรือที่อยู่อาศัยที่ปล่อยเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปยังคงอยู่ในหมวดที่อยู่อาศัย เสียในอัตรา 0.02% ของราคาประเมิน ส่วนการปล่อยเช่ารายวันหรือดำเนินการแบบโรงแรมที่มีใบอนุญาตจะตกไปอยู่หมวดการใช้ประโยชน์อื่นที่ 0.30% การถือครองผ่านบริษัทไม่ได้ทำให้เปลี่ยนหมวดโดยอัตโนมัติ เพราะหมวดกำหนดจากการใช้ประโยชน์ แต่บริษัทจะเสียสิทธิยกเว้นบ้านหลังหลักซึ่งให้เฉพาะบุคคลธรรมดา ทั้งนี้เจ้าของที่เป็นนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ยังต้องเสียภาษี 7% จากรายได้ค่าเฟอร์นิเจอร์และบริการเช่นเดิม ดูอัตราแยกตามขั้นได้ที่คู่มือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของคอนโด

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับชาวต่างชาติคืออะไร?

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับชาวต่างชาติคือค่าธรรมเนียมที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ซึ่งเรียกเก็บจากรายได้รายปีของคุณจากแหล่งรายได้ทั้งหมด อัตราเริ่มต้นอยู่ที่ 5% และเพิ่มขึ้นไปจนถึง 35% สำหรับผู้ที่มีรายได้เกิน 5,000,000 บาทต่อปี

กฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและภาษีในประเทศไทยอาจดูซับซ้อน แต่การเป็นเจ้าของคอนโดนั้นค่อนข้างง่ายสำหรับชาวต่างชาติ และเพื่อให้ง่ายยิ่งขึ้นไปอีก ลองพิจารณาใช้บริการความช่วยเหลือจาก PropertySights Real Estate ดูสิ