ผลตอบแทนค่าเช่า คือ รายได้ค่าเช่ารายปีจากอสังหาริมทรัพย์ที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ และเป็นตัวชี้วัดหลักของผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในประเทศไทย ผลตอบแทนแตกต่างกันมากเกินกว่าจะสรุปเป็นช่วงตัวเลขเดียวทั้งประเทศ คอนโดในกรุงเทพฯ ห้องชุดตากอากาศในภูเก็ต และอพาร์ตเมนต์ข้างนิคมอุตสาหกรรม ไม่ใช่สินทรัพย์ประเภทเดียวกัน สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ผลตอบแทนขั้นต้นที่โฆษณากันมักอยู่ในระดับเลขหลักเดียวช่วงกลาง และผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่านั้นอย่างมีนัยสำคัญ ดูตัวอย่างการคำนวณรายห้องประกอบ การคำนวณทำได้โดยนำค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อแล้วคูณด้วย 100 จากนั้นหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมและค่าบริหารจัดการ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสุทธิ
การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้จากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ ในบทความนี้ เราจะพาคุณไปสำรวจประโยชน์ คุณสมบัติ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยสำคัญ ขั้นตอนการลงทุน ประเภทของผลตอบแทนค่าเช่า และวิธีการคำนวณ โดย PropertySights Real Estate
หลายคนต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพราะอุตสาหกรรมนี้เปิดโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นทั้งคนไทย นักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติ ลองเปรียบเทียบทางเลือกต่าง ๆ เช่น คอนโดกับบ้าน ทรัพย์สินรอการขายจากธนาคาร อสังหาริมทรัพย์แบบรับประกันค่าเช่า หรือ อสังหาริมทรัพย์จากการประมูล เพื่อค้นหาผลตอบแทนที่ดีที่สุด อย่างไรก็ตาม จะดีที่สุดหากคุณมีเครื่องมือคอยช่วยประเมินในการตัดสินใจ นั่นก็คือเครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า
ตัวชี้วัดสำคัญของการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มั่นคงในประเทศไทย คือผลตอบแทนค่าเช่า. ผลตอบแทนนี้ช่วยคำนวณภาพรวมที่ครอบคลุมว่าคุณจะสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้มากเพียงใด ซึ่งมีประโยชน์สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงกลยุทธ์เพื่อสร้างกำไรจากการขายทรัพย์สิน รายได้ค่าเช่า หรือทั้งสองอย่าง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นี้ถูกซื้อมาเพื่อสร้างกำไร จึงไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปิดโอกาสได้หลากหลาย นักลงทุนสามารถเลือกได้ระหว่างการลงทุนระยะยาวหรือระยะสั้น สำหรับแบบแรก นักลงทุนต้องการเพียงรายได้ที่สม่ำเสมอและเป็นรายได้แบบไม่ต้องลงแรง ส่วนแบบหลัง นักลงทุนมีส่วนร่วมอย่างจริงจังด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปรับปรุง แล้วขายต่อในราคาที่สูงขึ้นเพื่อสร้างกำไรในระยะเวลาอันสั้น
ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ประโยชน์หลักสามประการของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยมีดังนี้:
- เศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง—เศรษฐกิจของประเทศไทยโดดเด่นด้วยความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจ, แซงหน้าวิกฤตการณ์ระดับโลกที่เกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ รวมถึงการระบาดใหญ่ทั่วโลก ประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวอันดับต้น ๆ ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มาโดยตลอด ด้วยเหตุนี้ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจึงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวใช้จ่ายเงินไปกับการช้อปปิ้ง อาหาร โรงแรม และการเดินทาง ซึ่งช่วยเพิ่มอุปสงค์และสนับสนุนเศรษฐกิจไทยโดยรวม จึงเป็นที่คาดหวังได้อย่างมากว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะพัฒนาและแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอีกหลายปีข้างหน้า
- อุปสงค์ในตลาดเช่าที่แข็งแกร่ง—ชาวต่างชาติ ผู้พำนักต่างชาติ ผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพ และผู้เกษียณอายุที่ต้องการพำนักและอาศัยอยู่ในราชอาณาจักรในระยะยาว และทำสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งปีขึ้นไป ล้วนช่วยเพิ่มจำนวนประชากรในท้องถิ่นและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตขึ้น กลุ่มบริษัทอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่นำผู้เชี่ยวชาญจากต่างประเทศเข้ามาจะดึงดูดอุปสงค์ต่ออสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น เนื่องจากอุปสงค์การเช่าที่แข็งแกร่งนั้นถูกขับเคลื่อนโดยพนักงานที่ต้องการรักษาการจ้างงานเอาไว้ ซึ่งช่วยส่งเสริมและเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
- ค่าครองชีพ – ประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายที่จับต้องได้ในด้านที่อยู่อาศัย สาธารณูปโภค การเดินทาง และอาหาร ที่เป็นประโยชน์ต่อทั้งคนท้องถิ่น นักท่องเที่ยว มืออาชีพ และชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ค่าครองชีพนั้นขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของแต่ละคนตัวอย่างเช่น ในเรื่องของที่อยู่อาศัย, คุณสามารถเลือกใช้จ่ายเดือนละ 1,000 ถึง 1,500 ดอลลาร์สำหรับบ้านหรูที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลาย พื้นที่ภายในกว้างขวาง และทำเลที่ดี หรือคุณอาจเลือกอยู่ในยูนิตแบบหนึ่งห้องนอนที่ราคาถูกกว่ามาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวก ขนาดพื้นที่ และความใกล้กับระบบขนส่งสาธารณะสำหรับค่าสาธารณูปโภคในประเทศไทย ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำนั้นถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับประเทศตะวันตกอย่างสหรัฐอเมริกาและยุโรป ดังนั้นค่าสาธารณูปโภคจึงมีราคาที่จับต้องได้มากกว่า และบิลค่าสาธารณูปโภคขึ้นอยู่กับการใช้งานเป็นหลัก
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีคุณลักษณะอย่างไรบ้าง?
คุณลักษณะหลักสี่ประการของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีดังต่อไปนี้:
- ทำเลที่ยอดเยี่ยม—อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ ใกล้กับสถานที่สำคัญในท้องถิ่นและแหล่งท่องเที่ยว พร้อมการเดินทางที่สะดวก สามารถเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณได้อย่างมาก สิ่งสำคัญคือคุณต้องพิจารณาการเติบโตในอนาคตและสภาพเศรษฐกิจของพื้นที่อย่างละเอียด เช่น เขตการเติบโตทางเศรษฐกิจ ภาคการศึกษา สถานพยาบาล รวมถึงสำนักงานเอกชนและราชการ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณกำหนดทำเลที่สอดคล้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ: ศักยภาพในการสร้างรายได้
- ราคาซื้อ—การที่จะทำกำไรได้ คุณต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เพียงอยู่ในงบประมาณของคุณ แต่ยังเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมในราคาต่ำกว่าราคาตลาด คุณต้องระบุมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ และตรวจสอบราคาตลาดรวมถึงอุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน เพื่อดูว่าควรลงทุนในพื้นที่นั้นหรือไม่ และจะได้รับผลตอบแทนในภายหลัง
- อัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาที่มั่นคง—เป็นการคำนวณเพื่อคาดการณ์อุปสงค์ที่เป็นไปได้ของการลงทุน เครื่องมือนี้ช่วยคุณในกระบวนการตัดสินใจ โดยนำทางให้คุณกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมตามสัดส่วนกับราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ด้วยการประเมินค่าเช่าที่เสนอแก่ผู้เช่าและเปรียบเทียบกับตลาด คุณสามารถมั่นใจได้ถึงรายได้ที่มากพอและการตัดสินใจลงทุนที่ดี ในพื้นที่ที่ผู้คนคิดถึงการเช่ามากกว่าการซื้ออัตราส่วนค่าเช่าต่อราคา = มูลค่าบ้านมัธยฐานค่าเช่าต่อปีมัธยฐานยกตัวอย่างเช่น คุณซื้อบ้านมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ และผู้เช่าจ่ายค่าเช่าให้คุณ 9,000 ดอลลาร์ต่อปี ทำให้ได้อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าเท่ากับ 11.11 อย่างไรก็ตาม หากบ้านหลังเดียวกันปล่อยเช่าในราคา 14,000 ดอลลาร์ต่อปี จะได้อัตราส่วนเท่ากับ 7.14อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าบ่งชี้ว่าควรเช่าหรือซื้อ อัตราส่วนที่ต่ำกว่าแสดงให้เห็นว่าผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะซื้อมากกว่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนที่ต่ำกว่าจะให้ผลกำไรมากกว่าในการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ และมีศักยภาพที่ดีในการสร้างผลตอบแทนระยะยาว สิ่งสำคัญคือต้องสร้างความสมดุลกับราคาตลาดอื่น ๆ เพื่อให้คุณได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนในการตัดสินใจ
- อัตราการว่างต่ำ – สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์มากกว่าตัวอสังหาริมทรัพย์เอง อัตราการว่างที่ต่ำลงเป็นสัญญาณบวกว่าผู้คนมีแนวโน้มที่จะอยู่อาศัยในพื้นที่นั้นมากกว่า ทำให้มั่นใจได้ถึงกระแสผู้เช่าที่มีโอกาสเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ สิ่งนี้บ่งชี้ว่าพื้นที่นั้นมีสภาพเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและตลาดเช่าที่มั่นคงสำหรับคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติ ซึ่งให้ศักยภาพการลงทุนที่ยอดเยี่ยม
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยมีประเภทใดบ้าง?
สามประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ PropertySights ครอบคลุมสำหรับนักลงทุนในไทย
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลักสามประเภทที่มีในประเทศไทยมีดังต่อไปนี้:
- ที่อยู่อาศัย—ราชอาณาจักรมีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ประกอบด้วย:
- คอนโดมิเนียมประกอบด้วยอาคารขนาดใหญ่ที่มียูนิตแยกต่างหาก ซึ่งบุคคลต่างกันเป็นเจ้าของ โดยใช้สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการร่วมกัน เช่น ระบบรักษาความปลอดภัยระดับสูง การสนับสนุนงานบำรุงรักษาตลอด 24 ชั่วโมงทุกวัน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายอย่างไรก็ตาม ก่อนซื้อคอนโด สิ่งสำคัญที่ต้องทราบคือกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยกำหนดข้อจำกัดบางประการสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโด ภายใต้มาตรา 19 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับแก้ไขปี 2551 (2008) การถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในยูนิตทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 49% โดยอย่างน้อย 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของพลเมืองไทย ด้วยเหตุนี้ คอนโดมิเนียมแบบ Freehold จึงเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ
- อสังหาริมทรัพย์ประเภทมีที่ดิน เช่น วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และบ้าน ตอบโจทย์นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน วิลล่ามอบความเป็นส่วนตัวและที่พักอาศัยที่กว้างขวางซึ่งดึงดูดครอบครัว เป็นที่รู้จักในฐานะบ้านพักตากอากาศ บ้านคือบ้านครอบครัวมาตรฐานที่มีสองหรือสามชั้น มีการแบ่งสัดส่วนพื้นที่ และส่วนใหญ่มีสวน ทาวน์เฮาส์เป็นบ้านสไตล์โมเดิร์นน้อยกว่าที่มีพื้นที่ภายในกว้างขวาง และมักเป็นที่อยู่อาศัยแคบในแนวตั้งที่ใช้ผนังร่วมกันอสังหาริมทรัพย์ประเภทมีที่ดินไม่ได้มีให้เฉพาะคนไทยในท้องถิ่นเท่านั้น อันที่จริง ชาวต่างชาติสามารถใช้ประโยชน์และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทมีที่ดินทางอ้อมได้ผ่านบริษัทไทยที่ถือครองที่ดิน ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินในนามของพวกเขา และโครงสร้างการเช่าระยะยาว (leasehold) กับเจ้าของที่ดินในช่วงเวลาที่กำหนด
- อพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ของกลุ่มนักลงทุนที่สามารถซื้ออาคารที่พักอาศัยทั้งหลังเพื่อดำเนินธุรกิจ หรือซื้อที่ดิน พัฒนาอาคาร และจัดการการดำเนินงานเอง อพาร์ตเมนต์แตกต่างจากคอนโดมิเนียมตรงที่ยูนิตเหล่านี้ไม่ได้จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด อย่างไรก็ตาม อาคารเหล่านี้สามารถปล่อยเช่าเป็นรายเดือนหรือผ่านสัญญาเช่าระยะยาวคล้ายกับคอนโดได้
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์—อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน อาคารพาณิชย์ (shophouse) อาคารพาณิชย์ และศูนย์การค้า ด้วยอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่เฟื่องฟูในประเทศและจำนวนประชากรท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้น ความต้องการในตลาดนี้จึงเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะเมื่อคนท้องถิ่นกำลังมองหาและรักษาการจ้างงาน พื้นที่สำนักงานจึงขยายตัวเพื่อรองรับธุรกิจที่เติบโต
- โรงแรม—เป็นที่ทราบกันดีว่าประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มีผู้มาเยือนมากที่สุด และนักท่องเที่ยวคาดหวังไม่เพียงแค่วัฒนธรรม สถานที่ท่องเที่ยว และอาหารของประเทศเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโรงแรมที่พวกเขาสามารถเพลิดเพลินกับวันหยุดและพักผ่อนได้ ไม่ว่านักท่องเที่ยวจะเป็นแบ็คแพ็คเกอร์ที่มีงบประมาณจำกัด หรือผู้ที่ใช้จ่ายหรูหราโดยไม่จำกัดงบประมาณ โรงแรมก็เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดีได้
ปัจจัยสำคัญใดบ้างที่ควรพิจารณาก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทย?
ปัจจัยสำคัญสี่ประการที่ควรพิจารณาก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยมีดังนี้:
- ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ – ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่นักลงทุนควรพิจารณาคือประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งควรเลือกให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์และเหมาะสมกับกลยุทธ์การลงทุนมากที่สุด ในอุตสาหกรรมนี้ไม่มีแนวทางที่ “ใช้ได้กับทุกคน”
- อายุของอสังหาริมทรัพย์ – อสังหาริมทรัพย์ที่เก่ากว่ามักต้องการการบำรุงรักษามากกว่า ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ใหม่เอี่ยมจะมีราคาสูงกว่า สิ่งสำคัญคือต้องสร้างสมดุลระหว่างต้นทุนและการบำรุงรักษาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงภาระทางการเงิน
- การเติบโตของมูลค่าทุน – การเติบโตของมูลค่าทุนคือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เมื่อเวลาผ่านไป สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังลงทุน ว่ามูลค่าเพิ่มขึ้นหรือลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และดูศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
- ความต้องการเช่าและผลตอบแทนค่าเช่า—ด้วยจำนวนคนท้องถิ่น ผู้เชี่ยวชาญ และชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นในประเทศไทย ความต้องการเช่าและผลตอบแทนค่าเช่าจึงเพิ่มสูงขึ้น
ความต้องการเช่าและผลตอบแทนค่าเช่าที่แข็งแกร่งเป็นส่วนสำคัญในการประเมินความเป็นไปได้ทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผลตอบแทนค่าเช่าจะคำนวณว่าการลงทุนนั้นมีแนวโน้มที่ดีเพียงใดโดยพิจารณาจากรายได้ค่าเช่า การพิจารณาผลการดำเนินงานด้านอื่น ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการทราบถึงความต้องการเช่า
กระบวนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นอย่างไร?
ขั้นตอนที่ 1: ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเป็นจุดเริ่มต้นก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากพวกเขาสามารถให้ความกระจ่างในเรื่องนี้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการลงทุนประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องธรรมดาทั่วไป เพราะเกี่ยวข้องกับเงินจำนวนมหาศาล
ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์รู้ดีว่าสิ่งใดควรทำและไม่ควรทำในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และสามารถปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้ เพราะพวกเขามีความเชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ พวกเขาจะช่วยให้คุณเข้าใจตลาดและความเสี่ยงตลอดจนผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้น และให้คำแนะนำเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดตามแผนและความคาดหวังที่คุณเลือก
ขั้นตอนที่ 2: สำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและจองอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม
เมื่อสำรวจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพ สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือการทำงานและสร้างเครือข่ายกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่ได้รับใบอนุญาต เพราะพวกเขามีประสบการณ์อย่างกว้างขวางและมีสายสัมพันธ์ที่หยั่งรากลึกในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และตลาดท้องถิ่น นายหน้าเหล่านี้ ด้วยการมีส่วนร่วมอย่างทุ่มเทในภาคส่วนนี้ มีความเชี่ยวชาญในการจัดหาข้อเสนอที่ดีกว่าให้กับคุณสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังมองหา
โปรดจำไว้ว่า สิ่งสำคัญคือการมองหาตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBA) สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เพราะพวกเขาสามารถรับประกันได้ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของคุณอยู่ในมือของนายหน้าที่มีชื่อเสียงและมีประวัติการทำงานที่น่าเชื่อถือ PropertySights Real Estate ภาคภูมิใจที่ได้รับใบอนุญาตนี้ ซึ่งหมายความว่าเราได้รับการกำกับให้อยู่ในมาตรฐานที่สูงกว่าและมีคุณภาพการบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือกว่า
หากสอดคล้องกับเป้าหมายของคุณ คุณจำเป็นต้องสำรวจย่านนั้นและสังเกตการพัฒนาใหม่ ๆ ในบริเวณใกล้เคียง สภาพของพื้นที่ และทุกรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ เช่น แสงสว่าง หน้าต่าง หลังคา พื้นที่ส่วนกลาง พื้น การติดตั้งระบบน้ำ และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคุณดำเนินการตรวจสอบสถานะ (due diligence) เสร็จสิ้นและพึงพอใจกับผลของการตรวจสอบ คุณก็สามารถจองอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมได้
ขั้นตอนที่ 3: ดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์และลงนามในสัญญา
การดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ไม่อาจต่อรองได้ เพื่อปกป้องสิทธิ์ของคุณให้มากยิ่งขึ้น เพราะสิ่งนี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าคุณกำลังตัดสินใจอย่างชาญฉลาดหรือไม่ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณารายละเอียดทางกฎหมายที่ซับซ้อน เช่น เอกสาร โฉนดที่ดินไทย และความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถพัฒนาและทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างเต็มที่โดยปราศจากปัญหาและอุปสรรค
เมื่อคุณพอใจกับการตรวจสอบแล้ว คุณสามารถลงนามในสัญญาและหารือเกี่ยวกับกรอบเวลาและการชำระเงินที่จำเป็นได้
ขั้นตอนที่ 4: จัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
การจัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณเป็นปัจจัยสำคัญ และคุณสามารถควบคุมในการสำรวจตัวเลือกการจัดหาเงินทุนของคุณได้ สถาบันการเงินหรือผู้พัฒนาโครงการเสนอตัวเลือกที่ยืดหยุ่นพร้อมอัตราและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย ซึ่งสามารถปรับให้เข้ากับงบประมาณและวัตถุประสงค์ของคุณได้ คุณสามารถสอบถามสถาบันการเงินหรือผู้พัฒนาโครงการเหล่านี้ได้ว่า จะขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทยได้อย่างไร.
ขั้นตอนที่ 5: จ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์และจัดการรายได้ค่าเช่า
เมื่อทุกอย่างเข้าที่แล้ว คุณจำเป็นต้องจ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยเหลือคุณในด้าน การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถจะช่วยให้คุณจัดการการดำเนินงานประจำวัน ความสัมพันธ์กับผู้เช่าและการจัดหาผู้เช่า การบำรุงรักษา รายได้ค่าเช่า และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้อย่างสะดวก กระบวนการนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงความเครียดและข้อผิดพลาด เนื่องจากพวกเขามีความเชี่ยวชาญมากกว่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) คืออะไร?
ผลตอบแทนค่าเช่าคือ ผลต่างระหว่างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณปล่อยเช่ากับค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์นั้น การเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้นักลงทุนวิเคราะห์ผลตอบแทนที่เป็นไปได้จากการลงทุนและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องได้ในที่สุด
อัตราผลตอบแทนคือเปอร์เซ็นต์ที่คำนวณจากสูตรผลตอบแทนค่าเช่า ไม่ว่าจะเป็นผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น (Gross Rental) หรือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Net Rental) ซึ่งจะอธิบายเพิ่มเติมในบทความนี้
Yield คือคำที่ใช้ในวงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อนิยามรายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไป
ผลตอบแทนค่าเช่าคือตัวชี้วัดทางอสังหาริมทรัพย์ของรายได้ค่าเช่าที่คาดหวังจากอสังหาริมทรัพย์เทียบกับมูลค่าตลาดยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
วิธีการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า?
PropertySights คำนวณผลตอบแทนขั้นต้น (6%) และสุทธิ (4.775%)
ในการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า เราจำเป็นต้อง คำนวณค่าเช่าที่คาดหวังสำหรับปีนั้นหารด้วยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ และคูณด้วย 100 เพื่อให้ได้เปอร์เซ็นต์ของผลตอบแทนค่าเช่า การคำนวณนี้โดยพื้นฐานแล้วหมายถึงการทราบอัตราค่าเช่ารายปีที่คาดหวังซึ่งนักลงทุนจะได้รับจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
โปรดทราบว่าผลตอบแทนค่าเช่าสามารถคำนวณได้โดยใช้ผลตอบแทนขั้นต้นและผลตอบแทนสุทธิ
ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น (Gross Rental Yield) คืออะไรและคำนวณอย่างไร?
ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นเป็นการคำนวณที่ตรงไปตรงมามากกว่าเพื่อทราบเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าที่นักลงทุนจะได้รับในหนึ่งปีเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาดทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่นำค่าใช้จ่ายในการถือครองอสังหาริมทรัพย์มาคิด เนื่องจากความเรียบง่ายนี้ คุณอาจไม่ได้ผลตอบแทนที่เป็นไปได้จริงจากการลงทุน
คำนวณค่าเช่ารายปีที่คาดหวังหารด้วยราคาซื้อและคูณด้วย 100
ตัวอย่างเช่น:
ราคาซื้อ – ฿ 7,256,500
ค่าเช่ารายปีที่คาดหวัง – ฿ 435,390
.calc_gross {
display: grid;
grid-template-columns: repeat(2, 1fr);
grid-gap: 20px;
}
.calc_gross input {
height:30px;
font-size:24px;
line-height:26px;
}
.calc_gross button {
height:30px;
font-size:24px;
line-height:26px;
}
@media screen and (max-width: 1100px) {
.calc_gross {
display: grid;
grid-template-columns: repeat(1, 1fr);
grid-gap: 10px;
}
}
( 435,390 / 7,256,500 )x 100 = 6% ผลตอบแทนค่าเช่าแบบรวม (Gross Rental Yield)
ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Net Rental Yield) คืออะไร และคำนวณอย่างไร?
ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิเป็นอีกวิธีหนึ่งในการคำนวณการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ซึ่งให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น สูตรนี้ประกอบด้วยชุดของค่าใช้จ่ายคงที่และค่าใช้จ่ายผันแปรที่จะถูกหักออกจากค่าเช่ารายปีที่คาดการณ์ไว้ คุณจำเป็นต้องตระหนักถึง กฎหมายและภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพราะประกอบด้วยภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องนำมารวมไว้ในค่าใช้จ่าย
อัตราการแปลงเป็นทุน (Capitalization Rate) คำนวณจากรายได้ค่าเช่าสุทธิที่คาดว่าจะได้รับ หารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน และแสดงผลเป็นเปอร์เซ็นต์
สูตรสำหรับการคำนวณค่าเช่าสุทธิเหมือนกับการคำนวณค่าเช่าแบบรวม อย่างไรก็ตาม คุณจำเป็นต้องหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดออกจากค่าเช่ารายปีที่คาดการณ์ไว้
ตัวอย่างเช่น:
เป็นค่าเดียวกันกับที่ระบุไว้ในผลตอบแทนค่าเช่าแบบรวม แต่มีค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์ไว้โดยรวมจำนวน ฿88,892
.calc_gross {
display: grid;
grid-template-columns: repeat(2, 1fr);
grid-gap: 20px;
}
.calc_gross input {
height:30px;
font-size:24px;
line-height:26px;
}
.calc_gross button {
height:30px;
font-size:24px;
line-height:26px;
}
@media screen and (max-width: 1100px) {
.calc_gross {
display: grid;
grid-template-columns: repeat(1, 1fr);
grid-gap: 10px;
}
}
((435,390 – 88,892) / 7,256,500 )x 100 = 4.775% ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ
ผลตอบแทนค่าเช่าแบบการันตี (Guaranteed Rental Yield) ในประเทศไทยคืออะไร?
ผลตอบแทนค่าเช่าแบบการันตีในประเทศไทยคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ดำเนินการ ซึ่งจะการันตีรายได้ค่าเช่าในอัตราคงที่ให้แก่นักลงทุนตลอดระยะเวลาที่กำหนดไว้ ในหลายกรณีโครงการเหล่านี้จะไม่มีโฉนด (Chanote) เป็นกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ แต่เป็นสิทธิการเช่าระยะยาวแทน
นักลงทุนสามารถมั่นใจในความมั่นคงของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของตน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและมีประชากรหนาแน่นที่สุด รวมถึงการดำเนินงานของโรงแรมในพื้นที่ท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต ผลตอบแทนแบบการันตีของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความน่าเชื่อถือของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
