วิธีจดทะเบียนบริษัทจำกัดในประเทศไทยและการตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดิน

การจดทะเบียนบริษัทจำกัดของไทยช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินทางอ้อมได้ เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงในประเทศไทย บริษัทต้องมีคนไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% และมีผู้ถือหุ้นตั้งแต่สองคนขึ้นไป โดยจัดตั้งผ่าน 12 ขั้นตอน ตั้งแต่การจองชื่อบริษัทไปจนถึงการจดทะเบียนภาษี การจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดินเป็นช่องทางที่ถูกกฎหมายและได้รับความนิยมในการครอบครองบ้านหรือวิลล่า แต่ก็มาพร้อมกับหน้าที่ของกรรมการและค่าใช้จ่ายรายปี

ข้อดีของการจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?

ข้อดีหลัก 3 ประการของการจดทะเบียนธุรกิจในประเทศไทย ได้แก่:

1. ทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์: ประเทศไทยตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ ใจกลางภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ณ จุดตัดของเส้นทางเดินเรือสำคัญ และอยู่ใกล้กับระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ทำให้เป็นตลาดที่เติบโตมากที่สุดและช่วยส่งเสริมการผลิตและการค้าภายในประเทศในเขตอำนาจของอาเซียน
2. ศูนย์กลางการผลิต: ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่มี วัตถุดิบอุดมสมบูรณ์ และมีสิทธิประโยชน์มากมายสำหรับการส่งออกและการลงทุนจากต่างชาติ นอกจากนี้ คลัสเตอร์อุตสาหกรรมในประเทศยังช่วยให้การร่วมมือเป็นไปได้ง่ายขึ้นและการแปรรูปวัตถุดิบรวดเร็วขึ้น
3. แรงงานที่มีการศึกษาและค่าจ้างเหมาะสม: จากข้อมูลของธนาคารโลก ผู้ชายวัยผู้ใหญ่ในประเทศไทยมีอัตราการรู้หนังสือ 95.5% และผู้หญิงวัยผู้ใหญ่มีอัตราการรู้หนังสือ 92.8% ตามลำดับ ซึ่งเป็นแรงงานที่มีคุณภาพและค่าจ้างเหมาะสม สำหรับธุรกิจที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย

กฎหมายไทยว่าด้วยการจดทะเบียนบริษัทจำกัดในประเทศ

กฎหมายไทยว่าด้วยการจัดตั้งบริษัทในประเทศไทยนั้น อยู่ภายใต้บังคับของบรรพ 3 ลักษณะ 22 หมวด 4 ส่วนที่ 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 97 แห่ง ป.พ.พ. อนุญาตให้มีการถือครองโครงสร้างธุรกิจเอกชนที่บางส่วนเป็นของชาวต่างชาติร่วมกับบริษัทไทย โดยจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% และ 51% เป็นของพลเมืองไทย โครงสร้างบริษัทรูปแบบนี้เป็นช่องทางหลักในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเรื่องการที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน

บริษัทต้องมี ผู้ถือหุ้นอย่างน้อยสองคน และหุ้นที่มีมูลค่าที่ตราไว้ขั้นต่ำหุ้นละ 5 บาท แม้จะไม่มีข้อกำหนดทุนจดทะเบียนขั้นต่ำที่เฉพาะเจาะจง แต่ทุนนั้นควรเพียงพอต่อความต้องการทางธุรกิจ

12 ขั้นตอนในการจดทะเบียนจัดตั้งธุรกิจในประเทศไทย

ในการจัดตั้งและจดทะเบียนบริษัทใหม่ในประเทศไทย นิติบุคคลไทยจะต้องจดทะเบียนกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ซึ่งผู้เริ่มก่อการจะต้องดำเนินการตาม 12 ขั้นตอนต่อไปนี้:

ขั้นตอนที่ 1: จองชื่อบริษัทของคุณ

ชื่อของบริษัทใหม่จะถูกจองกับ DBD และชื่อนั้นต้องเป็นภาษาไทย ผู้ก่อตั้งสามารถยื่นแบบฟอร์มจองชื่อด้วยตนเอง หรือกรอกและยื่นทางออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของ DBD ที่ www.dbd.go.th

ชื่อ ต้องไม่ซ้ำกับชื่ออื่นและเป็นไปตามมาตรา 1098 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ชื่อต้องมีคำว่า “Company Limited” หรือ “Limited” หรือลงท้ายด้วยคำดังกล่าว บริษัทย่อยของบริษัทต่างชาติสามารถใช้ชื่อบริษัทแม่ตามด้วยคำว่า “Thailand” เพื่อสะท้อนถึงที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ของบริษัทย่อยในประเทศไทย

ผู้ก่อตั้งต้องยื่นชื่ออย่างน้อยสามชื่อ เนื่องจากชื่อที่จองไว้ของบริษัทอาจถูกปฏิเสธได้ด้วยเหตุผลสามประการต่อไปนี้:

1. เจ้าหน้าที่อาจเห็นว่าชื่อนั้นคล้ายคลึงกับชื่อของบริษัทอื่นมากเกินไป หรือ
2. ชื่อนั้นมีผู้ใช้อยู่แล้ว หรือ
3. ชื่อนั้นไม่เป็นไปตามระเบียบการจดทะเบียนห้างหุ้นส่วนและบริษัทกลาง

ผู้ก่อตั้งจะต้องยื่นแบบฟอร์มใหม่อีกครั้งพร้อมสามชื่อใหม่หากชื่อที่ยื่นไปถูกปฏิเสธ โดยปกติแล้วชื่อบริษัทจะได้รับการอนุมัติภายใน 1-3 วัน

ขั้นตอนที่ 2: การลงนามในหนังสือบริคณห์สนธิ (MOA) และการจัดเตรียมข้อบังคับของบริษัท

เมื่อคุณจองชื่อบริษัทเรียบร้อยแล้ว ภายใน 30 วัน คุณจะต้องจัดเตรียมและจดทะเบียนหนังสือบริคณห์สนธิ (MOA) หนังสือบริคณห์สนธิคือหนังสือแสดงเจตนาจากผู้ก่อการ โดยแสดงถึงความตั้งใจของผู้ก่อการในการจัดตั้งบริษัทไทย หนังสือบริคณห์สนธิจะต้องยื่นต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ภายใต้กระทรวงพาณิชย์ หนังสือบริคณห์สนธิยังเป็นที่รู้จักในชื่อแบบ บอ.อจ. 2

หนังสือบริคณห์สนธิประกอบด้วย:

1. ชื่อของบริษัทที่เสนอจัดตั้ง
2. ที่ตั้งสำนักงานจดทะเบียนของบริษัทในประเทศไทยที่เสนอ
3. วัตถุประสงค์ของบริษัท
4. คำประกาศว่าความรับผิดของผู้ถือหุ้นจะจำกัด
5. จำนวนทุนเรือนหุ้นที่บริษัทประสงค์จะจดทะเบียนและการแบ่งทุนนั้นออกเป็นหุ้น
6. ชื่อ ที่อยู่ อาชีพ และลายมือชื่อของผู้ก่อการ พร้อมจำนวนหุ้นที่ผู้ก่อการแต่ละรายจองซื้อ

ค่าธรรมเนียมราชการสำหรับการจดทะเบียนหนังสือบริคณห์สนธิของบริษัทจำกัดอยู่ที่ 50 บาทต่อทุน 100,000 บาท (ขั้นต่ำ 500 บาท สูงสุด 25,000 บาท)

ข้อบังคับของบริษัทเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดเป็นอันดับสองรองจากหนังสือบริคณห์สนธิ และเปรียบเสมือนคู่มือการใช้งานของบริษัท ข้อบังคับของบริษัทกำหนดหลักการพื้นฐานเกี่ยวกับการกำกับดูแลและการดำเนินงานของบริษัท รวมถึงการโอนหุ้น ใบหุ้น วาระการดำรงตำแหน่งของกรรมการ ค่าตอบแทน และอื่น ๆ

บริษัทในประเทศไทยจำเป็นต้องร่างข้อบังคับของบริษัทในการประชุมจัดตั้งบริษัทเพื่อกำหนดแนวทางการดำเนินงานและวัตถุประสงค์ของบริษัท

ฉันสามารถแก้ไขข้อบังคับของบริษัทได้หรือไม่?

ได้ ข้อบังคับของบริษัทสามารถแก้ไขเพื่อคุ้มครองผู้ถือหุ้นรายย่อยได้โดยมติพิเศษที่ผ่านในการประชุมผู้ถือหุ้น ตามมาตรา 1145 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) ทั้งนี้ขอแนะนำให้ร่างเอกสารเหล่านี้โดยที่ปรึกษากฎหมายที่มีประสบการณ์เสมอ

ขั้นตอนที่ 3: การจองหุ้นแก่ผู้ก่อการ

ผู้ก่อการเริ่มต้นการจองหุ้นโดยผู้จองหุ้น ซึ่งจะกลายเป็นผู้ถือหุ้นเริ่มแรก ตามมาตรา 1104 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หุ้นทั้งหมดที่บริษัทประสงค์จะจดทะเบียนจะต้องมีผู้จองซื้อหรือจัดสรรก่อนการจดทะเบียน

ผู้ก่อการแต่ละรายต้องถือหุ้นอย่างน้อยหนึ่งหุ้น จึงกลายเป็นผู้ถือหุ้น บริษัทมีหน้าที่ต้องจัดทำสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้นที่บันทึกรายละเอียดของผู้ถือหุ้นพร้อมกับใบหุ้นของพวกเขา

ขั้นตอนที่ 4: การจัดประชุมจัดตั้งบริษัท

ตามมาตรา 1107 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หลังจากที่หุ้นทั้งหมดที่ต้องชำระเป็นตัวเงินได้มีผู้จองซื้อเป็นตัวเงินแล้ว ผู้ก่อการจะต้องจัดการประชุมใหญ่ ซึ่งเรียกว่าการประชุมจัดตั้งบริษัท การประชุมจัดตั้งบริษัทจัดขึ้นโดยผู้ก่อการเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์หกประการดังต่อไปนี้:

1. การให้สัตยาบันสัญญาและค่าใช้จ่ายที่ผู้ก่อการได้ก่อขึ้นในการส่งเสริมการจัดตั้งบริษัท
2. การแต่งตั้งคณะกรรมการบริษัท (“BOD”) ชุดแรกและผู้สอบบัญชีของบริษัท
3. การรับรองข้อบังคับของบริษัท
4. การรับรองรายชื่อผู้จองหุ้น
5. การกำหนดจำนวนหุ้นสามัญ/หุ้นบุริมสิทธิที่จะจัดสรรเป็นหุ้นที่ชำระเต็มมูลค่าหรือชำระบางส่วน
6. การตัดสินใจเรื่อง p
   1. การออกหุ้นอ้างอิงและสิทธิต่าง ๆ

   มติในวาระทั้งหมดข้างต้นต้องได้รับการอนุมัติจากเสียงข้างมากของผู้ถือหุ้น ภายหลังการประชุมนี้ ผู้เริ่มก่อการต้องโอนหน้าที่และกิจการทั้งหมดให้แก่คณะกรรมการบริษัทชุดแรก

   ขั้นตอนที่ 5: การเรียกชำระค่าหุ้น

   กฎหมายไทยกำหนดว่า ผู้ถือหุ้นต้องชำระค่าหุ้นไม่น้อยกว่า 25% ของทุนจดทะเบียน คณะกรรมการบริษัทมีอำนาจในการเรียกให้ผู้จองหุ้นที่ชำระเพียงบางส่วนชำระค่าหุ้นที่ออกได้ในเวลาใดก็ได้ในอนาคต

   ตามมาตรา 1124 แห่งประมวลกฎหมายว่าด้วยบริษัทจำกัดของประเทศไทย กรรมการจะประกาศริบหุ้นหากผู้ถือหุ้นไม่ชำระค่าหุ้นที่ยังไม่ได้ชำระ

   วิธีการบันทึกบัญชีทุนเรือนหุ้นที่ยังไม่ได้ชำระ?

   ในการบันทึกบัญชีทุนเรือนหุ้นที่ยังไม่ได้ชำระ ซึ่งหมายถึงจำนวนทุนที่ผู้ถือหุ้นได้ผูกพันว่าจะนำมาลงทุนในบริษัทแต่ยังไม่ได้ชำระค่าจองหุ้นนั้น นักบัญชีอาจบันทึกว่าผู้ถือหุ้นหรือกรรมการได้กู้ยืมเงิน จากบริษัทเพื่อชดเชยส่วนที่ขาดของเงินสดในบัญชีธนาคารของบริษัท

   ในประเทศไทย เจ้าของกิจการบางรายมักจัดตั้งบริษัทจำกัดโดยมีทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระแล้วสูงเกินจริง โดยไม่ได้ชำระเงินสดสำหรับค่าจองหุ้น การปฏิบัติเช่นนี้ทำให้ข้อมูลทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระแล้วไม่น่าเชื่อถืออย่างยิ่ง ความเชื่อมั่นของสาธารณชนต่อข้อมูลที่จดทะเบียนจึงถูกบั่นทอน เนื่องจากมีความเป็นไปได้ว่าไม่มีการชำระเงินสดค่าจองหุ้นเข้าบัญชีธนาคารของบริษัทเลย

   ดังนั้น เพื่อให้มีการบันทึกบัญชีทุนเรือนหุ้นของบริษัทที่มีทุนจดทะเบียนเกิน 5 ล้านบาทอย่างถูกต้อง ปัจจุบัน DBD จึงกำหนดให้ผู้ยื่นคำขอ/นักบัญชีของบริษัทที่กำลังจดทะเบียน ต้องยื่นหนังสือรับรองจากธนาคารต่อ DBD เพื่อยืนยันว่ามีการรับชำระเงินโดยกรรมการผู้มีอำนาจคนหนึ่งในวันที่จดทะเบียน

   นอกจากนี้ ภายหลังการจดทะเบียนจัดตั้ง บริษัทต้องเปิดบัญชีธนาคารเพื่อรับเงินค่าจองหุ้นจากกรรมการ จากนั้นจะมีการออกหนังสือรับรองจากธนาคารอีกฉบับหนึ่งซึ่งระบุจำนวนเงินที่ได้รับสำหรับค่าจองหุ้น โดยต้องยื่นต่อ DBD ภายใน 15 วันนับจากวันจดทะเบียน

   การไม่ยื่นหนังสือรับรองจากธนาคารอาจส่งผลให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเพิกถอนการจดทะเบียนของบริษัทได้

   ขั้นตอนที่ 6: การลงนามในคำขอจดทะเบียนต่อ DBD

   ภายหลังขั้นตอนก่อนการจดทะเบียน จะมีการยื่นคำขอจดทะเบียนบริษัทต่อ DBD รวมถึงบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (แบบ บอจ. 5) และข้อบังคับของบริษัท โดย คำขอนี้ต้องยื่นภายใน 90 วันนับจากวันประชุมจัดตั้งตามกฎหมาย พร้อมกับการชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

   ขั้นตอนที่ 7: จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทของคุณ

   คำขอจดทะเบียนบริษัทที่ลงนามแล้วจะถูก ยื่นต่อนายทะเบียนของ DBD เพื่อจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท หรือหากสำนักงานใหญ่อยู่นอกกรุงเทพฯ ให้ยื่นต่อสำนักงานพัฒนาธุรกิจการค้าจังหวัด การจดทะเบียนจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อนายทะเบียนออกหนังสือรับรองบริษัทหรือหนังสือรับรองนิติบุคคล

   ผู้เริ่มก่อการต้องดำเนินการจดทะเบียนบริษัทโดยรวบรวมเอกสารดังต่อไปนี้:

   1. หนังสือบริคณห์สนธิ
   2. ข้อบังคับของบริษัท
   3. หนังสือรับรองบริษัท
   4. บัตรประจำตัวประชาชนและหนังสือเดินทางของผู้ถือหุ้นและ/หรือกรรมการ
   5. Com
   6. การจองชื่อบริษัท
   7. หลักฐานที่อยู่ที่จดทะเบียน
   8. รายชื่อผู้ถือหุ้นและ/หรือกรรมการ
   9. รายงานการประชุมผู้ถือหุ้น
   10. หนังสือรับรองจากธนาคารยืนยันสถานะทางการเงินของผู้ถือหุ้นชาวไทย (ถ้ามี)

   ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนบริษัทจำกัดเอกชนอยู่ที่ 500 บาทต่อทุนจดทะเบียน 100,000 บาท (ขั้นต่ำ 500 บาท สูงสุด 250,000 บาท)

   ขั้นตอนที่ 8: เปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทยสำหรับบริษัทจำกัด

   การเปิดบัญชีธนาคารสำหรับบริษัทจำกัดมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการทำธุรกรรมทางธุรกิจในประเทศไทย เอกสารต่อไปนี้ต้องยื่นเมื่อเปิดบัญชีธนาคาร:

   1. รายงานการประชุมคณะกรรมการที่มีมติให้เปิดบัญชีธนาคาร
   2. เอกสารการจดทะเบียนธุรกิจ (แบบ บอจ. 3 หรือ บอจ. 4)
   3. เอกสารแสดงตัวตนของกรรมการ ผู้มีอำนาจลงนาม ผู้ถือหุ้นที่ถือหุ้น 20% หรือผู้ที่มีอำนาจในการเปิดและปิดบัญชีธนาคาร
   4. บัตรประจำตัวผู้เสียภาษีของบริษัท
   5. เงินฝากขั้นต่ำ 500 บาท

   ขั้นตอนที่ 9: จดทะเบียนภาษีเงินได้นิติบุคคลที่กรมสรรพากร

   ธุรกิจที่ต้องเสียภาษีเงินได้ หลังจากจดทะเบียนบริษัทแล้วและภายใน 60 วันนับจากการจัดตั้งหรือเริ่มดำเนินกิจการ จำเป็นต้องยื่นขอบัตรประจำตัวผู้เสียภาษีนิติบุคคลจากกรมสรรพากร

   ขั้นตอนที่ 10: เปิดบัญชีนายจ้างสำหรับกองทุนประกันสังคม

   หากบริษัทจ้างพนักงานแม้เพียงคนเดียว ก็ต้องลงทะเบียนบัญชีประกันสังคมกับสำนักงานกองทุนประกันสังคมภายใน 30 วันนับจากการจ้างพนักงานคนแรก ขั้นตอนนี้มักใช้เวลาหนึ่งวัน

   ขั้นตอนที่ 11: จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มที่กรมสรรพากร

   เมื่อใดก็ตามที่ธุรกิจมีรายได้เกินเกณฑ์ 1,800,000 บาทต่อปีงบประมาณ จะต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มภายใน 30 วันนับจากที่รายได้เกินเกณฑ์ดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ธุรกิจยังมีทางเลือกที่จะจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มโดยสมัครใจก่อนที่จะถึงเกณฑ์นี้ได้ การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องกรอกแบบ ภ.พ.01 และยื่นที่สำนักงานสรรพากรที่ครอบคลุมที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของธุรกิจ เอกสารต่อไปนี้จำเป็นสำหรับกระบวนการจดทะเบียน:

   1. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ของสถานประกอบการที่จดทะเบียนธุรกิจ รวมถึงชื่อและที่อยู่ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือหนังสือยินยอมให้ใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการประกอบธุรกิจ
   2. บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของเจ้าของ
   3. เอกสารการจดทะเบียนบริษัท หรือเอกสารห้างหุ้นส่วน/กองทุน/นิติบุคคล ถ้ามี
   4. ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ถ้ามี
   5. แผนที่ที่ตั้งของธุรกิจ พร้อมภาพถ่ายของอาคาร
   6. หนังสือมอบอำนาจพร้อมติดอากรแสตมป์ หากเจ้าของธุรกิจไม่ได้ยื่นขอด้วยตนเอง

   การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นหนึ่งในเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการจ้างพนักงานชาวต่างชาติในประเทศไทย

   ขั้นตอนที่ 12: ดำเนินการขอวีซ่าและใบอนุญาตทำงานสำหรับชาวต่างชาติ

   ผู้ที่ต้องการขอใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยต้องได้รับวีซ่าประเภทคนอยู่ชั่วคราว (non-immigrant) ของไทยก่อนเข้าประเทศ เมื่อเข้าประเทศแล้ว จะมีเวลา 90 วันเพื่อยื่นขอใบอนุญาตทำงาน ปัจจุบันประเทศไทยมีวีซ่าทำงานให้เลือกถึงสี่ประเภท ได้แก่:

   1. 1. วีซ่า Non-immigrant ประเภท B: นายจ้างเป็นผู้ดำเนินการขอใบอนุญาตทำงานประเภทนี้ในประเทศไทย สำหรับผู้ที่ต้องการทำงานหรือประกอบธุรกิจในประเทศไทย
      2. วีซ่า Non-immigrant ประเภท IB: ออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนต่างชาติภายใต้สิทธิประโยชน์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ชาวต่างชาติที่วางแผนจะลงทุนในประเทศไทยหรือดำเนินกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจจะต้องยื่นขอวีซ่าประเภทนี้
      3. วีซ่า Non-immigrant ประเภท B-A: หรือเรียกอีกอย่างว่าวีซ่าธุรกิจที่ได้รับอนุมัติ บริษัทของผู้ยื่นคำขอจะต้องเป็นผู้ดำเนินการยื่นขอวีซ่า Non-Immigrant B-A แทนผู้ยื่นคำขอ วีซ่าประเภทนี้มอบให้กับชาวต่างชาติที่ต้องการจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทยหรือลงทุนในบริษัทไทยที่มีอยู่แล้ว
      4. Smart Visa: เป็นวีซ่าอีกประเภทหนึ่งที่ออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับผู้เชี่ยวชาญต่างชาติที่มีทักษะและประสบการณ์เฉพาะด้าน นักลงทุน ผู้ประกอบการสตาร์ทอัพ ผู้บริหาร และสมาชิกครอบครัวของผู้ถือ Smart Visa ออกแบบมาสำหรับผู้ที่ทำงานในอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น เทคโนโลยีชีวภาพ อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ และเคมีชีวภาพ

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินผ่านบริษัทถือครองที่ดินได้อย่างไร?

ชาวต่างชาติสามารถเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินได้ผ่าน สามวิธีง่าย ๆ ตามที่กล่าวไว้ด้านล่างนี้:

1. การลงทุนผ่าน คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) – วิธีนี้เอื้อให้สามารถซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยสำหรับเป็นที่พักของพนักงานได้ ภายใต้มาตรา 96 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2542 ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้:

• ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทยและสินทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจาก BOI ขั้นต่ำ 40 ล้านบาท
• ลงทุนเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปีในประเทศไทย
• เข้าถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่
• ได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

1. ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 (IEAT): ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมและผู้ประกอบการค้าเพื่อการส่งออกสามารถ ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม หรือเขตอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออกได้ ตามที่คณะกรรมการกำหนด แม้ว่าจะเกินกว่าขีดจำกัดที่กฎหมายอื่นกำหนดไว้ก็ตาม
2. มาตรา 97 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินไทยอนุญาตให้ ถือกรรมสิทธิ์ผ่านบริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นบางส่วน โดยสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติจำกัดไว้ไม่เกิน 49% และผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ต้องเป็นคนไทย

บริษัทถือครองที่ดินมีข้อจำกัดอะไรบ้าง?

ข้อจำกัดสำหรับบริษัทถือครองที่ดินคือ ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% โดยหุ้นที่เหลือถือครองโดยคนไทย ซึ่งหมายความว่า ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทถือครองที่ดินของไทยได้

นอกจากนี้ ยังมีข้อจำกัดสำคัญหลายประการที่ต้องนำมาพิจารณา ตามที่ระบุไว้ในสี่ประเด็นต่อไปนี้:

1. ผลประโยชน์ในหุ้นของคนไทย

ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้ “ผู้ถือหุ้นไทยที่เป็นนอมินี” เพื่อสร้างบริษัทที่คนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่สำหรับการถือครองที่ดิน ภายใต้มาตรา 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินใดก็ตามที่ปรากฏว่าได้มาแทนนิติบุคคลหรือคนต่างด้าว (หรือที่เรียกว่าผู้ถือหุ้นนอมินี) เพื่อหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (“FBA”) ถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย และก่อให้เกิดการถือครองโดยชาวต่างชาติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

2. การใช้บริษัทถือครองที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ

• บริษัทจำกัดในประเทศไทยต้องแสดงให้เห็นถึงวัตถุประสงค์และการดำเนินกิจการทางธุรกิจที่แท้จริง พร้อมทั้งยื่นงบการเงินประจำปีต่อกรมสรรพากร
• การจัดตั้งบริษัทขึ้นเพียงเพื่อให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินถือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ทำให้เป็นโมฆะตามมาตรา 150 และ 172 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• การกระทำดังกล่าวเป็นการละเมิดกฎหมายที่ดินและมีโทษตามมาตรา 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

3. หน้าที่ในการปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของกรรมการ

• กรรมการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยความรับผิดชอบและความระมัดระวังตามสมควร ให้เป็นไปตามมาตรฐานที่คาดหวังในธุรกิจประเภทเดียวกัน
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดหน้าที่ตามกฎหมายแก่กรรมการ
• การที่ชาวต่างชาติถือหุ้นเกินเกณฑ์ที่กำหนด หรือใช้ผู้ถือหุ้นไทยที่เป็นนอมินีเพื่อหลีกเลี่ยงข้อบังคับ ถือเป็นความผิดทางอาญาตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (FBA) โดยกรรมการต้องรับผิด
• กรรมการชาวต่างชาติที่ไม่มีใบอนุญาตทำงานตามพระราชบัญญัติการทำงานของคนต่างด้าวเสี่ยงต่อการถูกจำคุก ปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ กรรมการอาจถูกดำเนินคดีอาญาจากการจ้างชาวต่างชาติที่ไม่มีใบอนุญาตทำงาน

4. ค่าใช้จ่ายประจำปี

ค่าใช้จ่ายของบริษัทจำกัดในประเทศไทยรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียง:

• การจัดเตรียมและยื่นงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบ
• ผู้ที่พำนักในประเทศไทยและผู้ที่ไม่ได้พำนักจะถูกเก็บภาษีจากรายได้ที่เกิดจากการจ้างงานหรือการประกอบธุรกิจในประเทศไทย โดยมีอัตราตั้งแต่ 0% ถึง 35%
• มีการเรียกเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่ม
• ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์อาจสูงถึง 2% พร้อมภาษีเพิ่มเติม เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) และอากรแสตมป์ (0.5%) ค่าธรรมเนียมเดียวกันนี้ใช้กับการโอนโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
• อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่จากรายได้ค่าเช่า โดยที่อยู่อาศัยที่ปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไปเสีย 0.02% และรายวันหรือแบบโรงแรมเสีย 0.30% ส่วนภาษีโรงเรือนและที่ดินอัตรา 12.5% นั้นถูกยกเลิกไปแล้วตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และไม่มีการจัดเก็บตั้งแต่ปีภาษี 2563

ชาวต่างชาติที่สมรสกับคนไทยสามารถซื้อที่ดินได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หากสมรสกับคนไทย อย่างไรก็ตาม โฉนดที่ดินต้องอยู่ในชื่อของคู่สมรสที่เป็นคนไทย เนื่องจากการถือครองที่ดินจำกัดเฉพาะคนสัญชาติไทยเท่านั้น โดยถือว่าทรัพย์สินดังกล่าวเป็นสินทรัพย์ของคู่สมรสคนไทย

นอกจากนี้ คู่สมรสชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินของคู่สมรสคนไทยได้หลังจากที่คู่สมรสเสียชีวิต แต่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้ และมีภาระหน้าที่ตามกฎหมายต้องขายที่ดินภายในหนึ่งปีนับจากที่ได้มา

ทางเลือกอื่นแทนการซื้อที่ดินสำหรับชาวต่างชาติมีอะไรบ้าง?

ทางเลือกหลัก 2 ประการแทนการซื้อที่ดินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยคือ:

1. การถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า (Leasehold): การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่าประกอบด้วยสัญญาเช่าพื้นฐาน 30 ปี ซึ่งสามารถต่ออายุได้อีกสองครั้งรวมเป็น 90 ปี แม้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเหมือนอสังหาริมทรัพย์แบบฟรีโฮลด์ แต่ก็ให้สิทธิเฉพาะตัวเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น

1. สิทธิเก็บกิน (Usufruct): ตามมาตรา 1417 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิเก็บกินให้สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ชั่วคราวในสิ่งที่อยู่บนหรือเกิดจากที่ดิน เช่น พืชผลหรือหิน แต่ไม่รวมตัวที่ดินเอง โดยอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ได้อย่างไม่จำกัด (ยกเว้นการทำลาย) โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดิน มีอายุ 30 ปี (ต่ออายุได้) และสามารถโอนสิทธิ์ได้แต่ไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกเมื่อผู้ถือสิทธิ์เสียชีวิต

ก่อนซื้อที่ดิน การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ (Title Search) ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเพื่อตรวจสอบประเภทของโฉนดที่ดินและความถูกต้องตามกฎหมาย การทำความเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดที่ดินไทย ช่วยให้เข้าใจสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของได้อย่างชัดเจน ยืนยันความถูกต้องแท้จริง และอื่น ๆ อีกมากมาย

สำหรับชาวต่างชาติ การดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้อาจเป็นเรื่องที่ท้าทาย และนี่คือจุดที่ PropertySights Real Estate เข้ามาช่วยเหลือ ในฐานะตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาต เราให้ความสำคัญกับความต้องการของผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินในประเทศไทย โดยมอบประสบการณ์ตรงและคำแนะนำด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร เพื่อให้การซื้อที่ดินของคุณประสบความสำเร็จ