ค่าโอนคอนโด คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนองกรณีกู้ธนาคาร โดยผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งกันจ่ายตามที่ระบุในสัญญา จึงควรคำนวณและเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ล่วงหน้าก่อนวันโอน ทั้งนี้ห้องชุดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ยังเข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570
หลายคนเตรียมเงินดาวน์และเงินกู้จนครบ แต่ลืมกันเงินสำหรับ “ค่าโอน” ที่ต้องจ่ายก้อนเดียวในวันโอน ทำให้ชะงักตอนสุดท้าย บทความนี้สรุปค่าธรรมเนียมโอนคอนโดทุกรายการ ใครเป็นคนจ่าย พร้อมตัวอย่างการคำนวณ หากกำลังเลือกห้อง ดูคอนโดขายในกรุงเทพเพื่อประเมินงบรวมค่าโอนได้เลย (ค่าโอนนี้ใช้กับคอนโดที่สร้างเสร็จและรับโอนกรรมสิทธิ์ ต่างจากการขายดาวน์คอนโดก่อนสร้างเสร็จที่ยังไม่มีการโอนที่สำนักงานที่ดิน)
- ลดค่าโอน–จดจำนอง เหลือ 0.01% (ถึง 30 มิ.ย. 2570)
- ค่าโอนคอนโดมีอะไรบ้าง
- ใครเป็นคนจ่ายค่าโอนคอนโด
- ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนคอนโด
- เตรียมตัวและเอกสารก่อนวันโอน
- คำถามที่พบบ่อย
ลดค่าโอน–จดจำนอง เหลือ 0.01% (ถึง 30 มิถุนายน 2570)
ก่อนคำนวณค่าโอนเต็มอัตรา ให้เช็กสิทธิ์นี้ก่อน เพราะเป็นตัวที่ทำให้ยอดที่ต้องเตรียมจริงต่างกันหลักหมื่นถึงหลักแสนบาท
คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
เงื่อนไข ต้องเข้าครบทุกข้อ
- เป็นอาคารที่อยู่อาศัยหรือห้องชุดในอาคารชุด ครอบคลุมทั้งมือหนึ่งและมือสอง
- ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา — ต้องไม่เกินทั้งสองตัว
- วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา
- ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ถ้าห้องราคาเกิน 7 ล้านบาท หรือผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ จะไม่ได้สิทธิ์นี้ ต้องคำนวณตามอัตราปกติในหัวข้อถัดไป
ต่างกันเท่าไหร่ — ห้องราคา 3,000,000 บาท กู้ 2,700,000 บาท
| รายการ | อัตราปกติ | เข้าเงื่อนไขมาตรการ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% = 60,000 บาท | 0.01% = 300 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 1% = 27,000 บาท | 0.01% = 270 บาท |
| รวมสองรายการ | 87,000 บาท | 570 บาท |
ประหยัดได้ 86,430 บาท เฉพาะสองรายการนี้ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ยังคิดตามปกติ ดูรายละเอียดในหัวข้อถัดไป
ที่มา: มติคณะรัฐมนตรี 30 มิถุนายน 2569 และประกาศของกรมที่ดิน เนื่องจากมาตรการมีกำหนดสิ้นสุด ควรยืนยันสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนวันโอน
ค่าโอนคอนโดมีอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดที่สำนักงานที่ดินประกอบด้วยหลายรายการ ซึ่งคิดจาก “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่กรณี) ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน — เป็นค่าธรรมเนียมหลักที่ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ที่สูงกว่า) — ผู้ขายจ่าย หากถือครองห้องไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี
- อากรแสตมป์ 0.5% — เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีที่ได้รับยกเว้น (ถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — ผู้ขายจ่าย คำนวณจากราคาประเมินโดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองแล้วคิดอัตราก้าวหน้า
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ — ผู้ซื้อจ่าย เฉพาะกรณีที่ขอสินเชื่อธนาคารเพื่อกู้ซื้อคอนโด
นอกจากนี้ยังมีค่าคำขอและค่าอากรเล็กน้อย รวมแล้วค่าโอนคอนโดทั้งหมดมักอยู่ที่ประมาณ 2–6% ของราคาห้อง ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองและวงเงินกู้ หมายเหตุ: อัตราข้างต้นเป็นอัตราปกติ หากห้องราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทและผู้ซื้อเป็นคนไทย จะเข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ทำให้สองรายการนี้เหลือหลักร้อยบาทแทนหลักหมื่น
ใครเป็นคนจ่ายค่าโอนคอนโด
กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวว่าใครต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 2% จึงขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยธรรมเนียมทั่วไปเป็นดังนี้
| รายการ | ผู้รับผิดชอบ (ตามธรรมเนียม) |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน 2% | ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง (หรือตามตกลง) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% / อากรแสตมป์ 0.5% | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ | ผู้ซื้อ |
ก่อนเซ็นสัญญา ควรระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด เพราะเป็นจุดที่มักเกิดข้อโต้แย้งกันในวันโอน โดยเฉพาะการซื้อคอนโดมือสองที่ผู้ขายอาจผลักภาระค่าโอนทั้งหมดมาให้ผู้ซื้อ
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนคอนโด
สมมติซื้อคอนโดมือสองราคาประเมิน 3,000,000 บาท ผู้ขายถือครอง 3 ปี และผู้ซื้อกู้ธนาคาร 2,700,000 บาท ค่าใช้จ่ายวันโอนโดยประมาณคือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% = 60,000 บาท (แบ่งกันคนละ 30,000 บาท)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท (ผู้ขายจ่าย เพราะถือไม่ถึง 5 ปี)
- ค่าจดจำนอง 1% ของ 2,700,000 = 27,000 บาท (ผู้ซื้อจ่าย)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = คำนวณตามปีถือครอง (ผู้ขายจ่าย)
ในกรณีนี้ผู้ซื้อจะเตรียมเงินค่าโอนราว 30,000 + 27,000 = 57,000 บาท ส่วนที่เหลือเป็นภาระของผู้ขาย ตัวเลขจริงขึ้นกับราคาประเมินและข้อตกลง จึงควรขอใบประเมินค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดินหรือให้นายหน้าช่วยคำนวณล่วงหน้า
เตรียมตัวและเอกสารก่อนวันโอน
แล้วก่อนถึงวันโอน ควรเตรียมอะไรบ้างเพื่อให้โอนผ่านฉลุยและไม่มีค่าใช้จ่ายงอก? สิ่งที่ต้องเตรียมได้แก่
- หนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคลอาคารชุด — ยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางคอนโดค้างจ่าย มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอน
- โฉนดห้องชุด (อ.ช.2) ตัวจริง บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้ผู้อื่นดำเนินการแทน) และเอกสารของธนาคารกรณีกู้
- เงินสด/แคชเชียร์เช็คสำหรับค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่คำนวณไว้
เมื่อเข้าใจค่าโอนแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือวางแผนงบให้ครบทั้งราคาห้อง เงินกู้ และค่าโอน เริ่มจากศึกษาเรื่องการกู้ซื้อคอนโด และภาพรวมกฎหมายและภาษีอสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อ หรือดูคอนโดขายในกรุงเทพ และปรึกษาทีมงานให้ช่วยคำนวณค่าโอนก่อนตัดสินใจได้ที่แบบฟอร์มด้านล่าง ดูภาพรวมทั้งหมดได้ในคู่มือการซื้อคอนโดในกรุงเทพ
คำถามที่พบบ่อย
