การกู้ซื้อคอนโด คือ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารเพื่อชำระค่าคอนโดส่วนที่เหลือหลังวางเงินดาวน์ โดยธนาคารจะพิจารณาจากรายได้ ภาระหนี้ และประวัติเครดิต แล้วอนุมัติวงเงินตามเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ผู้กู้ควรประเมินความสามารถผ่อนต่อเดือน (ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้) และเตรียมเอกสารให้พร้อมเพื่อเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
เงินกู้เป็นด่านสำคัญที่สุดของการซื้อคอนโด เพราะต่อให้เจอห้องที่ใช่ แต่ถ้ากู้ไม่ผ่านหรือกู้ได้ไม่พอก็จบ บทความนี้อธิบายว่ากู้ซื้อคอนโดได้เท่าไหร่ ผ่อนเดือนละเท่าไหร่ ต้องเตรียมเอกสารอะไร และถ้ากู้ไม่ผ่านต้องทำอย่างไร หากอยากรู้ว่าห้องในงบของคุณมีอะไรบ้าง ดูคอนโดขายในกรุงเทพได้เลย
- กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไหร่ (เกณฑ์ LTV และรายได้)
- ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่
- เอกสารกู้ซื้อคอนโดที่ต้องเตรียม
- ค่าใช้จ่ายแฝงในการกู้ซื้อคอนโด
- กู้ซื้อคอนโดไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร
- คำถามที่พบบ่อย
กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไหร่ (เกณฑ์ LTV และรายได้)
วงเงินกู้ซื้อคอนโดขึ้นอยู่กับสองปัจจัยหลัก คือ เกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย และความสามารถในการผ่อนจากรายได้ของคุณ
- เกณฑ์ LTV กำหนดว่ากู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง โดยหลักการทั่วไป บ้าน/คอนโดหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มักกู้ได้สูงถึง 90–100% ส่วนสัญญาที่สองและสามจะกู้ได้ลดลง (ราว 70–90%) เพื่อควบคุมการเก็งกำไร ทั้งนี้ ธปท. อาจปรับผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นบางช่วง จึงควรตรวจสอบเกณฑ์ล่าสุด
- ความสามารถผ่อน ธนาคารจะดูว่าภาระผ่อนต่อเดือนรวมทุกหนี้ไม่ควรเกินประมาณ 40% ของรายได้ ยิ่งรายได้สูงและหนี้อื่นน้อย ก็ยิ่งกู้ได้มาก
คร่าว ๆ ธนาคารมักให้วงเงินกู้ประมาณ 40–50 เท่าของรายได้ต่อเดือน เช่น รายได้ 40,000 บาท อาจกู้ได้ราว 1.6–2 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับหนี้เดิมและนโยบายธนาคาร สำหรับชาวต่างชาติที่จะซื้อคอนโด การขอสินเชื่อกับธนาคารไทยทำได้ยากกว่าและมักต้องใช้ธนาคารต่างประเทศหรือเงินสด
ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่
ค่างวดผ่อนคอนโดขึ้นอยู่กับวงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน หลักคิดง่าย ๆ ที่ใช้ประเมินเบื้องต้นคือ “ล้านละประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน” สำหรับการผ่อนราว 30 ปีที่อัตราดอกเบี้ยทั่วไป ดังตาราง
| วงเงินกู้ | ผ่อนต่อเดือนโดยประมาณ (≈30 ปี) | รายได้ที่ควรมี (ผ่อน ≤ 40%) |
|---|---|---|
| 1,500,000 บาท | ประมาณ 10,500 บาท | ประมาณ 26,000 บาท/เดือน |
| 2,500,000 บาท | ประมาณ 17,500 บาท | ประมาณ 44,000 บาท/เดือน |
| 3,500,000 บาท | ประมาณ 24,500 บาท | ประมาณ 61,000 บาท/เดือน |
ตัวเลขนี้เป็นการประมาณเพื่อวางแผน ค่างวดจริงจะต่ำลงในช่วงปีแรก ๆ ที่มีโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำ และเปลี่ยนตามอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (อิง MRR) ควรขอใบเสนอสินเชื่อจากหลายธนาคารเพื่อเทียบดอกเบี้ยและค่างวดจริง อย่าลืมกันงบค่าโอนคอนโดและค่าจดจำนองไว้ในวันโอนด้วย
เอกสารกู้ซื้อคอนโดที่ต้องเตรียม
เอกสารที่ธนาคารขอโดยทั่วไปแบ่งตามอาชีพ ได้แก่
- เอกสารส่วนตัว: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- พนักงานประจำ: สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3–6 เดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และ statement บัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- อาชีพอิสระ/เจ้าของกิจการ: statement บัญชีย้อนหลัง 6–12 เดือน หนังสือรับรองบริษัท และเอกสารภาษี (50 ทวิ/ภ.ง.ด.)
- เอกสารหลักประกัน: สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และสำเนาโฉนดห้องชุด
ค่าใช้จ่ายแฝงในการกู้ซื้อคอนโด
นอกจากเงินดาวน์และค่างวดรายเดือนแล้ว การกู้ซื้อคอนโดยังมีค่าใช้จ่ายที่ควรกันงบไว้ในวันโอน ซึ่งหลายคนมองข้ามจนเงินไม่พอ ได้แก่
- ค่าประเมินหลักประกัน: ธนาคารคิดค่าประเมินราคาห้องก่อนอนุมัติ โดยทั่วไปประมาณ 2,500–3,000 บาท
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้: จ่ายที่สำนักงานที่ดินในวันโอน รวมอยู่ในค่าโอนคอนโด เช่น กู้ 2.5 ล้านบาท เสียค่าจดจำนอง 25,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์สัญญากู้ 0.05%: ของวงเงินกู้ เป็นค่าธรรมเนียมเล็กน้อยแต่ต้องเตรียมไว้
- ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA): ธนาคารมักเสนอให้ทำเพื่อแลกกับดอกเบี้ยที่ต่ำลง เป็นทางเลือกที่ไม่บังคับ แต่ช่วยลดภาระของครอบครัวหากผู้กู้เสียชีวิตระหว่างผ่อน
ควรถามธนาคารให้ครบว่ามีค่าใช้จ่ายใดบ้างก่อนวันอนุมัติ และกันงบส่วนนี้แยกจากเงินดาวน์ เพื่อไม่ให้ติดขัดในวันโอน
กู้ซื้อคอนโดไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร
แล้วถ้ายื่นกู้ซื้อคอนโดแล้วไม่ผ่าน ควรทำอย่างไรต่อ? สาเหตุที่พบบ่อยคือประวัติเครดิตไม่ดี ภาระหนี้สูงเกินไป หรือรายได้ไม่พอกับวงเงิน วิธีเพิ่มโอกาสอนุมัติได้แก่
- ตรวจเครดิตบูโรของตัวเองก่อน และเคลียร์หนี้ค้างให้เรียบร้อย
- ลดภาระหนี้อื่น เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อให้ DSR ต่ำลง
- เพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดวงเงินกู้ หรือหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้มั่นคง
- ยื่นขอสินเชื่อกับหลายธนาคารเพื่อเทียบเกณฑ์การอนุมัติ
เมื่อวางแผนการเงินพร้อมแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือเลือกห้องและเตรียมค่าใช้จ่ายให้ครบ เริ่มจากดูคอนโดขายในกรุงเทพ ศึกษาขั้นตอนการเงินเชิงลึกในคู่มือสินเชื่อบ้านและคอนโด และดูวิธีซื้อคอนโดมือสองอย่างปลอดภัย หรือปรึกษาทีมงานให้ช่วยประเมินวงเงินกู้ก่อนตัดสินใจได้ที่แบบฟอร์มด้านล่าง ดูภาพรวมทั้งหมดในคู่มือการซื้อคอนโดในกรุงเทพ
คำถามที่พบบ่อย
