เราคำนวณตัวเลขอย่างไร

ตัวเลขมาจากไหน

ตัวเลขของเราคำนวณจากประกาศทั้งหมดที่เผยแพร่บน PropertySights ทั้งคอนโดและบ้าน ขายและให้เช่าในกรุงเทพฯ เกือบทั้งหมด (ราว 98%) เป็นคอนโด

ตัวเลขอัปเดตอัตโนมัติ เซิร์ฟเวอร์คำนวณใหม่อย่างมากทุก 15 นาที และหน้าเว็บรับตัวเลขใหม่ภายในอีก 15 นาที ประกาศที่ถูกลบจะหายจากตัวเลขเมื่อแคชรีเฟรช

ราคาเสนอ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

ตัวเลขเหล่านี้คือราคาที่เจ้าของเสนอ ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายหรือเช่าจริง ประเทศไทยไม่เปิดเผยราคาซื้อขายรายยูนิต ราคาเสนอมักสูงกว่าราคาปิดดีลเล็กน้อย โดยเฉพาะการขาย หากต้องการตัวชี้วัดราคาซื้อขายจริง ดูดัชนีราคาของธนาคารแห่งประเทศไทยในหน้าสถิติของเรา ซึ่งสร้างจากสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัย

มัธยฐาน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย

เราเผยแพร่ค่ามัธยฐาน คือค่าที่อยู่ตรงกลางเมื่อเรียงประกาศ ค่าเฉลี่ยถูกดึงโดยเพนต์เฮาส์ไม่กี่ห้องและข้อมูลที่กรอกผิด เช่น ค่าเช่ารายเดือนที่ถูกกรอกในช่องราคาขาย ทำให้ได้ราคาขาย ฿900 ต่อ ตร.ม. ซึ่งเป็นไปไม่ได้ ค่ามัธยฐานแทบไม่ได้รับผลกระทบจากทั้งสองกรณี

เมื่อแสดงเป็นช่วง คือครึ่งกลางของประกาศ (เปอร์เซ็นไทล์ที่ 25 ถึง 75) หนึ่งในสี่ของประกาศถูกกว่าช่วงล่าง และหนึ่งในสี่แพงกว่าช่วงบน

ราคาต่อตารางเมตร

สำหรับประกาศขายแต่ละรายการที่มีทั้งราคาและขนาดห้อง ราคา ÷ ขนาด แล้วหาค่ามัธยฐานของตัวเลขรายยูนิตในย่านหรืออาคารนั้น แทนการหารราคารวมด้วยพื้นที่รวม ห้องขนาดใหญ่มากห้องเดียวจึงไม่บิดตัวเลข

ขนาดตัวอย่างขั้นต่ำ

ถ้าต่ำกว่าจำนวนนี้ เราซ่อนตัวเลขแทนการแสดงตัวเลขที่ไม่น่าเชื่อถือ:

• ตัวเลขระดับย่าน (ราคาต่อ ตร.ม. ค่าเช่า): อย่างน้อย 4 ประกาศ
• ตัวเลขระดับอาคาร (ราคาต่อ ตร.ม. ค่าเช่า ผลตอบแทน): อย่างน้อย 3 ประกาศ
• แถวตามจำนวนห้องนอน และช่วงเปอร์เซ็นไทล์ที่ 25–75: อย่างน้อย 5 ประกาศ
• การ์ดเปรียบเทียบย่านและตารางย่านกรุงเทพฯ: อย่างน้อย 20 ประกาศ
• ดัชนีราคาคอนโดกรุงเทพฯ: อย่างน้อย 20 ประกาศขายและ 20 ประกาศเช่าต่อย่านสำหรับแถวเต็ม ย่านที่มี 10–19 ต่อฝั่งแสดงโดยไม่มีผลตอบแทน
• ค่าเช่าประเมินในหน้าประกาศ: อย่างน้อย 5 ห้องเช่าเทียบเคียงในอาคารเดียวกัน หรือในย่านเมื่ออาคารมีไม่พอ
• กราฟระดับเมืองในหน้าสถิติ: อย่างน้อย 50 ประกาศต่อจำนวนห้องนอน

ผลตอบแทนขั้นต้นและสุทธิ

ผลตอบแทนขั้นต้น = ค่าเช่ารายเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ เราคำนวณเฉพาะยูนิตที่ประกาศทั้งขายและเช่าพร้อมกัน ราคาและค่าเช่าจึงมาจากห้องเดียวกัน ผลที่อยู่นอกช่วง 1–15% ถือเป็นข้อมูลผิดพลาดและถูกตัดออก (โดยนับจำนวนไว้) แล้วเผยแพร่ค่ามัธยฐาน

เราไม่เผยแพร่ผลตอบแทนสุทธิ เพราะค่าใช้จ่ายแตกต่างกันในเจ้าของแต่ละราย หากต้องการประมาณ ให้หักจากค่าเช่าทั้งปี:

• ค่าส่วนกลาง (นิติบุคคล) ซึ่งมักคิดต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
• เงินกองทุน (sinking fund) หากถึงกำหนด
• เดือนที่ห้องว่างระหว่างผู้เช่า
• ค่านายหน้า โดยทั่วไปหนึ่งเดือนต่อสัญญาเช่าหนึ่งปี
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกัน ค่าซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์
• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า

ข้อจำกัด

• ประกาศของเราไม่ใช่ทั้งตลาด ย่านใจกลางเมืองที่มีชาวต่างชาติมากมีสัดส่วนสูงกว่า และย่านชานเมืองมีสัดส่วนต่ำกว่า
• สัดส่วนประกาศมีผลต่อมัธยฐาน หากเดือนใดมีห้องหรูเข้ามาในย่านมากขึ้น มัธยฐานจะสูงขึ้นแม้ไม่มีห้องใดขึ้นราคา
• ขนาดห้องเป็นตามที่เจ้าของหรือเอเจนต์กรอก และบางครั้งผิด ค่ามัธยฐานช่วยจำกัดผลกระทบ
• ดัชนีราคาคอนโดของ ธปท. รวมห้องใหม่และห้องมือสอง และเป็นค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ 3 เดือน จึงเปลี่ยนทิศทางช้า
• ข้อมูลประชากรของกรมการปกครองนับเฉพาะผู้มีชื่อในทะเบียนบ้าน ชาวต่างชาติและผู้เช่าจำนวนมากมีชื่ออยู่ที่อื่น เขตที่มีคอนโดมากจึงถูกนับต่ำกว่าจริง
• หน่วยงานรัฐใช้ปีพุทธศักราช หน้าภาษาไทยแสดงเป็น พ.ศ. หน้าภาษาอังกฤษแปลงเป็น ค.ศ.
• ประชากรแฝงเป็นค่าประมาณจากการสำรวจของ สสช. ของผู้ที่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่ใช่การนับจริง
• สสช. เปลี่ยนวิธีวัดค่าจ้างเฉลี่ยในปี 2567 เราจึงแสดงค่าจ้างตั้งแต่ปี 2567 เท่านั้น และไม่เปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า
• จำนวนบริษัทมาจากทะเบียนรายเดือนของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า โดยนับตามที่ตั้งสำนักงานใหญ่ ซึ่งอาจไม่ใช่ที่ประกอบกิจการจริง ข้อมูลเดือนมีนาคม 2569 ไม่มีในไฟล์ที่ DBD เผยแพร่ ไตรมาสที่ขาดเดือนจึงไม่แสดงในกราฟ

แหล่งข้อมูลทางการในหน้าสถิติ

เราเผยแพร่ข้อมูลเหล่านี้ตามต้นฉบับ ยกเว้นการแปลงปีและการเฉลี่ยอัตราแลกเปลี่ยนรายวันเป็นรายเดือน ทุกกราฟลิงก์ไปยังแหล่งที่มา